Совершенствование государственного регулирования рынка ипотечного кредитования в Красноярском крае

Дипломная работа
Содержание скрыть

43

1.1 Роль государства в системе ипотечного кредитования

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

Большая советская энциклопедия. — М.: Советская энциклопедия, 1976. Т. 24. Кн. I. С. 470. Предшественник Солона — Драконт (в 621 г. до н. э.) — ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

  • отменяет поземельные налоги;
  • вводит свободу завещания.

Имущество уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению.

Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка).

На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности — но степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшая сила была у ипотек «по закону» — фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними — ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем — ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

В тот же период начали действовать ориентированные по приоритету времени ипотеки. Принцип, который служит: «Que prior est tempore potior est jure» — «Кто первый во времени, тот и сильнее в праве».

16 стр., 7583 слов

Ипотека и ипотечный кредит

... работе рассматривается тема «Ипотека и ипотечный кредит». Основными задачами, раскрываемыми в данной работе является: исследование истории зарождения и развития ипотеки; изучение сущности ипотечного кредитования, основных его участников и ресурсной базы рынка ипотечного кредитования; Целью данной работы ... Римскому гражданскому праву. Именно ... получил право расставаться и ... имущественную Солон и предложил ...

В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординационным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели Право сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первых ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком.

Кроме того, вводились различные легальные ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:

* ипотека инвестора на инвестиции;

  • ипотека «(риска» на имущество неплательщика налогов;
  • ипотека на имущество опекуна;
  • ипотека жены на имущество мужа;
  • ипотека церкви и т.

д.

Почти все виды ипотеки сохранились и действуют по настоящее время во многих странах.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве. Интернет: \Hypoteque\History\html

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие \ Под ред. Докт. Экон. Наук, проф. Ю.Ф. Симионова. — М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «марТ», 2005. — 240 с. .

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами Логинов М.П. Теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования в условиях России// Финансы и Кредит.-2007.- 4(172)..

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

7 стр., 3101 слов

Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов на примере банка «Росбанк»

... ипотеке и ипотечным кредитом, по которым кредит выдается банком под залог недвижимое имущество. Ипотечный кредит является одним из компонентов системы ипотеки. Когда приобретенное имущество переходит к ипотеке ... ознакомления Отдельным приоритетным направлением является развитие ипотечного кредитования. Группа Росбанк является лидером по ипотечному кредитованию среди банков с частным ...

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1) гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2) специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам (табл. 1.1.) Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — Спб.: Питер, 2009. — 208 с.: ил..

Одним из основных условия создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере.

Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Таблица 1.1

Классификация ипотечных кредитов

По объекту недвижимости

  • земельные участки;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
  • объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

  • приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну пли несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
  • приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
  • приобретение земельного участка под застройку;
  • на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;
  • Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

По виду кредитора

  • банковские;
  • небанковские

По виду заемщиков

  • как субъектов кредитования:
  • кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям

По способу амортизации долга

  • постоянный ипотечный кредит;
  • кредит с переменными выплатами;
  • кредит с единовременным погашением

По виду процентной ставки

  • кредит с фиксированной процентной ставкой;
  • кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения

  • без права досрочного погашения;
  • с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа

По способу рефинансирования

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

По срокам кредитования

В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 1.2)

По степени обеспеченности

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Государственная политика в отношении банковского сектора распространяется и на область ипотечных операций. Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов.

Таблица 1.2

Классификация кредитов по срокам

Вилы кредитов

Великобритания

Страны континентальной Европы

США

Россия

Краткосрочные

До 3-х лет

До 1 года

До 1 года

До 1 года

Среднесрочные

3-10 лет

1-5 лет

1- 10 лет

1-3 года

Долгосрочные

Более 10 лет

Более 5 лет

Более 1 0 лет

Более 3-х лег

Преимущественно используются косвенные методы влияния на процессы, происходящие в банковской сфере и в сфере ипотечного кредитования.

Принципы участия государства в отношении банковского сектора Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — Спб.: Питер, 2009. — 65 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие).

  • не вмешивается в оперативную деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством;
  • не допускает каких-либо привилегий для отдельных кредитных организаций или их клиентов;

  • строго соблюдает законодательно установленные принципы антимонопольного регулирования и поощрения конкуренции на финансовых рынках;

  • обеспечивает развитие законодательных основ системы регулирования и надзора за деятельностью кредитных организаций;

— обеспечивает развитие законодательных норм и правоприменительной практики, препятствующих использованию банковского сектора для проведения противоправных операций и сомнительных сделок, включая отмывание доходов, полученных преступным путем.

Успешное формирование и развитие систем ипотечного кредитования стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы.

Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

Рассмотрим основные методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.

Методы кредитно-денежной политики направлены на изменения денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:

  • регулирование ставки рефинансирования;
  • проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами;
  • регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

Методы налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных налогов.

К специальным методам правительства относятся Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — Спб.: Питер, 2009. — 66 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие).:

1. Инициирование создания специальных организаций — операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты (США, Канада).

Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства (кредитную линию казначейства).

2. Стимулирование специализированных кредиторов (ипотечные банки) — разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные.

3. Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая

4. Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования.

5. Прямое регулирование процентных ставок.

6. Стимулирование заемщиков при получении кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия и др.).

7. Выпуск облигаций, обеспеченных закладными под недвижимость, с целью субсидирования жилищного строительства.

1.2 История развития ипотечного кредитования в России

В начале XX в. в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредита. Чтобы ипотечная система России достигла такого высокого уровня, понадобилось полтора века.

История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, пи общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только но более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Сербина К. Очерки из социально-экономической истории русского города. — М.-Л.: 1951. С. 28. Основными носителями ростовщического капитала в России в ХУ-ХУП вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку — 6% годовых (так называемый «указный процент»).

Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:

I. «Дворянский», от середины XVIII до середины XIX в. II. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г. До отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию — дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств, в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся заданным поместьем по последней «ревизии».

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного нрава, были:

Государственный банк, для дворянства учрежденный в 1754 г. но указу Елизаветы Петровны. В 1786 г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной его чертой была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.

Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостном промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала Боровой С. Я. Кредит и банки России. — М.: Госфппиздат, 1958. С. 180. Там же. С. 178..

Таблица 1., Ипотечные кредитные институты в России на рубеже Х1Х-ХХ вв.

Форма собственности

Организационно-правовая форма

Ипотечные кредитные институты

Род деятельности

Государственная

Казенное учреждение

Государственный дворянский земельный банк

Земельные банки

Государственный крестьянский поземельный банк

Частная

Акционерное общество

Акционерные земельные банки

Общественная

Товарищество

Общества взаимного поземельного кредита

Городские кредитные общества

Городские ипотечные институты

Городские сословные банки

В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в табл. 1.3.

Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».

Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5-8,5% в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн руб. в год. В 1896 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования — срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам — 5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 г. — 3,5%.

Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводительные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1 января 1915 г. составила 2353 млн руб., что превысило сумму гарантированных железнодорожных займов Публичные займы довоенной России // Вестник финансов. 1926. №6. С, 131..

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

1. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден 4 толя 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).

2. Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.

3. Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864 г.).

4. Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866 г.) Мехряков В. Т. Развитие кредитных учреждении в России. — М.: Дека, 1996. С. 35-36.

Кредитные учреждения создавались на основе взаимного кредитования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

Рисунок 1.1. Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в., Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в. представлена на рис. 1.1.

Органами управления всех частных кредитных учреждений являлись Правление и Наблюдательный комитет, избиравшиеся Общим собранием, и Оценочная комиссия, назначавшаяся Правлением. Пика своего развития кредитные общества достигли в период активного городского строительства на рубеже Х1Х-ХХ вв.

Механизм ипотечного кредитования был следующим: Логинов М. П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки » России //Деньги и кре-дит. 2003. № 12. С. 67-68.

1. Заемщик вступал своим имуществом в кредитное общество, так как ссуда предоставлялась только члену общества.

2. Заемщик подавал заявку па ссуду под залог недвижимого имущества.

3. Кредитное общество производило оценку недвижимости и принимало решение о возможности выдачи ссуды, при этом размер ссуды не превышал 40-50%-стоимости заложенного имущества.

4. Государственная регистрация ипотеки производилась в нотариальных отделениях при окружных (уездных) судах.

5. Правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и размере процентов по облигациям, производило выпуск облигаций на основе пула ссуд.

6. Заемщику предоставлялся заем в виде облигации.

7. Заемщик продавал облигации на вторичном рынке. В качестве инвестора мог выступать Государственный банк (он выплачивал 90 коп. за 1 руб. биржевой цены), а в некоторых случаях и само кредитное общество.

8. Государственный банк оплачивал облигации и купоны.

9. Заемщик выполнял свои обязательства по кредиту. (После выполнения заемщиком своих обязательств общество возвращало ему закладную.)

10. Кредитное общество оплачивало требования Госбанка. Отличительные черты данной модели:

  • заемщику предоставлялась не денежная сумма, а облигации с определенным процентом, с последующей продажей облигаций на вторичном рынке. Следует отметить, что заемщик Мог и не продавать облигации, а получать по ним соответствующий доход;
  • был сформирован фондовый рынок, имеющий надежное обеспечение — недвижимость;

  • проценты по облигациям определялись кредитным обществом, несущим ответственность по своим обязательствам;

  • значительную роль играло государство в лице Государственного банка, законодательно определяющего правила игры и выкупающего облигации.

Таким образом, кредит фактически предоставлялся государством, а кредитные общества выступали в роли своеобразных страховых компаний, оформлявших кредиты и гарантировавших выполнение обязательств.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг.

К концу XIX в. система ипотечных банков России включала два государственных — Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банки, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.

В 1896 г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь.

К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована.

Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же как и само право на частную собственность.

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в ХVIIIв.

Ипотечная система Германии представлена многочисленными и разнообразными кредитными институтами, которые различаются между собой не только по правовым формам и выполняемым функциям, но и по своему экономическому назначению. Ипотечная система Германии представлена в табл. 1. 4.

Таблица 1.4

Ипотечная система Германии

Частные банки

* Ипотечные частные банки;

  • кредитные банки в области судоходства;
  • кредитные учреждения со специальными заданиями;

* частные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства

Кооперативные кредитные учреждения

Общества взаимного кредита или строительные общества

Публично-правовые кредитные учреждения

* Публично-правовые ипотечные кредитные учреждения;

  • кредитные учреждения со специальными заданиями;

* публичные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства

Надежность немецких ипотечных банков обусловливается следующими критериями Белоглазовой Г. Н Д. Хуммеля, Т. II. Никитиной, К. Бергер Тенденции развития немецкой банковской системы и опыт для России/— СПб.: Из-дательский дом «Бизнес-пресса», 2002. С. 326.

  • Специализация ипотечных банков

В Германии ипотечные банки имеют возможность заниматься только кредитованием государственных структур, которое рефинансируется через государственные закладные листы, а также кредитованием под залог недвижимого имущества с оформлением ипотеки на это имущество и последующим рефинансированием путем выпуска ипотечных закладных листов. Все это дает возможность практически исключить риск неплатежеспособности эмитента закладных листов. Привилегия выпуска закладных листов обеспечивает дешевое рефинансирование ипотечных операций. Строгая структура издержек немецких ипотечных банков

  • Наличие единой динамичной массы покрытия

Для обеспечения прав владельцев закладных листов банк формирует массу покрытия. Наличие покрытия гарантирует первоочередное удовлетворение требований владельцев закладных листов в случае банкротства ипотечного банка. Масса покрытия под обязательства по закладным листам позволяет исключить возможность потери вложенного капитала и процентных доходов владельцев закладных листов. Все находящиеся в обращении закладные листы одного и того же ипотечного банка имеют обеспечение в виде общей для всех закладных листов массы покрытия. Данная масса динамична, так как в нее постоянно включаются новые объекты залога под выдаваемые ипотечные кредиты, и исключается обеспечение погашенных ссуд.

  • Специфика расчета залоговой стоимости

Покрытие должно гарантировать, что обязательства по выпущенным закладным листам, как в части возврата основной суммы займа, так и процентов по нему, будут выполнены вне зависимости от судьбы банка-эмитента, т. е. даже в случае его неплатежеспособности. Это предполагает, что активы, входящие в состав покрытия, являются безрисковыми. Оценивая качество ипотечного покрытия, банк не имеет права исходить из его актуальной рыночной стоимости, так как она отражает лишь временное соотношение спроса и предложения. Залоговая стоимость определяется как стабильная (устойчивая) стоимость, рассчитанная по принципу осторожной оценки. Расчет залоговой стоимости производится по строгим правилам, которые разрабатываются банком и утверждаются органом государственного надзора за банковской деятельностью. Речь идет о специальном внутрибанковском методе определения рыночных рисков, учитывающем особенности недвижимости как объекта залога.

Кроме Германии понятие «залоговая стоимость» введено в законодательство Польши, Венгрии, Франции, Словакии, Люксембурга и Финляндии.

  • Принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам

Платежеспособность ипотечного банка зависит не только от качества отдельных операции. Взаимосвязь между операциями банка не должна порождать новые риски. Для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам.

Кроме того, в Германии существует запрет досрочного возврата ссуды в течение определенного времени.

Система сбережений на жилищное строительство в Германии представлена сетью специализированных банков, деятельность которых регулируется специальным законодательством в области сбережений на жилищное строительство. Это, прежде всего сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства и общества взаимного кредита (или строительные общества).

Погашение кредита осуществляется в течение срока, установленного в контракте (как правило, от 10 до 15 лет) по удобному для заемщика графику равными долями по фиксированной процентной ставке. Процентные ставки ниже рыночных в среднем на 4 пункта и составляют от 3 до 5%. Процентная ставка по кредиту тесно связана с процентной ставкой по жилищному накопительному вкладу. Как правило, ставка по кредиту превышает размер ставки по вкладу на фиксированную величину и устанавливается на весь срок погашения ссуды.

Следует отметить, что, как правило, в Германии сумма, полученная по строительно-сберегательному контракту, составляет лишь часть стоимости приобретаемого жилья (обычно 50-60%) и является как бы «второй ипотекой». Остальная часть суммы ипотечного кредита финансируется за счет собственных средств заемщика, а также ипотечного кредита, взятого в ипотечном или сберегательном банке.

Общая сумма ипотечного кредита определяется стоимостью недвижимого имущества, выступающего в качестве залога. Как правило, она составляет 80-90% стоимости приобретаемого жилья. На оставшуюся сумму приобретаемого или строящегося жилья могут быть выданы дополнительные, часто необеспеченные кредиты.

С помощью государственных премий по жилищным контрактам государство активно поощряет стремление населения осуществлять долговременные жилищные накопления.

Система финансирования жилья США — это сложный общенационального рынок, где действуют множество учреждений (ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т. и.).

Для непрерывного обслуживания платежей по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, создана специальная структура проведения операций приобретения ипотечных кредитов и эмиссии ценных бумаг. Fannie Mae — крупнейшая национальная корпорация по активам в США. Акциями Fannie Mae торгуют Нью-Йоркская биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге «Standart&Poor’s 500 Composite Stock Price Index».

Федеральная национальная ипотечная ассоциация была создана в 30-е гг. с целью стимулирования жилищного строительства в период Великой депрессии Банковский сектор России: от стабильности к эффективности / Под ред. д. э. п., профессора Н. А. Савинской, д. э. н., профессора Г. Н. Белоглазовой. Т. 2. С. 55.. Первоначальной задачей Ассоциации было обеспечение банков и финансовых компаний дешевыми ресурсами для кредитования покупки и строительства жилья. В 1968 г. Fammie Мае стала частной акционерной компанией, находящейся под надзором государственных органов, поэтому цель ее деятельности — получение прибыли.

Безупречная кредитная история компании и высший рейтинг надежности ее облигаций заменили государственные гарантии. Сегодня Fannie Мае выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Всего в качестве частной компании Fannie Мае привлекла в жилищное строительство около $3 трлн, ее услугами воспользовались более 43 млн семей. В 2002 г. компания выпустила для инвесторов цепные бумаги, обеспеченные ипотекой, на сумму $478,3 млрд.

В общем виде деятельность Ассоциации заключается в следующем. Кредитор направляет информацию о кредитах и графиках платежей Fannie Мае. Ассоциация проверяет, соответствует ли полученная информация условиям договора, и утверждает покупку. Затем Fannie Мае выпускает ценные бумаги в форме электронных бухгалтерских записей. Таким образом, Ассоциация берет на себя кредитный риск и риск процентной ставки, оставляя банку плату за обслуживание кредита. Обмен пулов кредитов па ипотечные ценные бумаги позволяет банкам увеличить свою ликвидность, улучшить качество структуры своих активов, увеличить доходы от обслуживания, а также дает возможность при необходимости заимствовать средства под залог ценных бумаг.

Однако организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов США выходит далеко за рамки деятельности Федерального ипотечного Агентства. На ипотечном рынке США кроме Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае) свою деятельность осуществляют Корпорация жилищного кредитования (Freddieе Маc) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Gunnieе.Мае). Все эти организации располагают полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье под государственную гарантию или под государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов в США представлена на рисунке 1.2.

Рисунок 1.2. Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов в США

Федеральная жилищная администрация (ФЖА) создана в 1934 г. Уполномочена страховать ипотеки под жилые дома и квартиры, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение. Рид Э. Коммерческие банки. — М.: Прогресс, 1983. С. 358. ФЖА устанавливает предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, определяет условия оценки и проверки недвижимости, а также максимальный ссудный процент. Помимо страхования закладных, начиная с 80-х гг., ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.

В качестве ипотечных кредиторов могут выступать кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, застрахованные либо в государственных ипотечных структурах (ФЖА и АДВ), либо в частных страховых компаниях.

Опыт США представляет интерес для российской практики по нескольким причинам. Во-первых, в США на сегодняшний момент действует самый большой и высокоорганизованный рынок ипотечного кредитования (закладных).

Во-вторых, система выдачи жилищных кредитов в США легла в основу ипотечных систем многих других западных стран. В-третьих, Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования было создано по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Fannie Мае).

И наконец, именно с развитием кредитования домовладельцев (жилищной ипотеки) экономисты связывают начало выхода США из тяжелого экономического кризиса 30-х гг. прошлого столетия.

Основные особенности ипотечного кредитования в США: ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4%); сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранам государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса; фактический средний срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Рассматривая достоинства американской модели ипотечного кредита, нельзя не учитывать сложности ее применения па российском рынке. Создание Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию в США помогло преодолеть тяжелейший финансовый кризис в стране, привлечь необходимые средства для развития экономики. Но нельзя не учитывать тот факт, что уже в 30-е гг. в США существовали и система публичной (гласной) регистрации актов, связанных с недвижимой собственностью, и институт оценки стоимости недвижимости, и система страхования как объектов недвижимости, так и сделок, связанных с ней, и сам рынок недвижимости. Недостаточное развитие этих элементов в России препятствует становлению системы ипотечного кредита. В отличие от США в России необходимо не столько стимулирование развития ипотеки, сколько создание ее инфраструктуры.

2.1 Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

В постперестроечной России интерес к схемам кредитования, где залогом выступала недвижимость, появился с 1993 года. Как правило, в первое время схемы работы были «псевдоипотечными». Т.е. либо гражданин, получающий кредит не мог оформить квартиру на себя (она оформлялась в собственность дочерней фирмы банка-кредитора), либо не мог там прописаться. Часто кредиты выдавались на покупку жилья под гарантии юридических лиц (а назывались ипотечными).

Если в 1993г. лишь отдельные банки приступили к практическому осуществлению подобного вида операций, то в 1994г. ряд банков начал на регулярной основе предоставлять населению кредиты на покупку жилья.

Интерес банков к таким операциям был вызван двумя факторами: во-первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты и, во-вторых, пониманием банками больших потенциальных возможностей рынка ипотечных кредитов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем.

Несмотря на существование многих проблем, определенный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования в России был достигнут. К сожалению, сегодня отсутствует официальная статистическая информация об объемах ипотечного кредитования в те годы /Ипотека в Красноярске .

Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ http://www.consultant.ru/ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) и (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) . Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования. Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе “Свой дом”. http://www.consultant.ru/Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 N 753 (с изм. от 27.08.1999) «О Федеральной целевой программе «Свой дом»

Непосредственной целью Агентства являются http://www.ahml.ru Официальный сайт Федерального Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК) :

  • создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
  • обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
  • создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
  • создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
  • формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения

Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям).

После выхода федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998г. и стабилизации в финансовой сфере ситуация на рынке жилищных кредитов стала меняться. Все большее распространение получила «классическая» ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заемщик сразу при оформлении договора купли-продажи на квартиру или дом становится его собственником, однако с теми необходимыми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются залогом этого имущества в обеспечение взятого в банке жилищного кредита. При такой схеме права заемщика надежно защищены как от каких-либо неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риэлтерских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение «классической» ипотечной схемы позволило существенно увеличивать сроки кредитования, повысив тем самым доступность кредитов для населения.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ http://www.consultant.ruКонцепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302) . Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

За два последних года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) добилось значительных успехов в своей деятельности. В большинстве регионов страны созданы филиалы агентства, или же подписаны договоры с уже существующими ипотечными фондами, тысячи кредитов рефинансированы. Одним словом, на рынке ипотеки положено начало функционированию государства как одного из ведущих игроков.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Жилищный кодекс РФ, закон РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

К заметному росту рынка ипотечного кредитования на стадии его развития (2005-2006 гг ) привели несколько факторов. Среди них можно отметить следующие http://www.posad.ru/useful :

  • Государственная политика.

1. Изменения в законодательстве, защищающие права кредиторов и упрощающие процедуру наложения взыскания на заложенное имущество, повысили активность кредитных организаций и позволили снизить кредитные риски, и, соответственно, проценты по кредитам, что в свою очередь сделало кредиты более доступными для населения.

2. Субсидирование процентной ставки на уровне субъекта Федерации — Красноярского края сделало ипотечные кредиты доступными для части работников бюджетной сферы.

  • Конкуренция среди коммерческих банков, влияние АИЖК.

1. Практически исчерпав возможности роста объемов кредитования в сфере потребительских кредитов, банки были вынуждены бороться за получателей ипотечных кредитов.

2. Учрежденное Правительством России АИЖК оказало и продолжает оказывать влияние на рынок ипотечного кредитования.

Во-первых, соблюдение стандартов АИЖК при выдаче ипотечного кредита гарантировало коммерческим банкам выкуп закладной. Во-вторых, АИЖК, планомерно снижая ставки, установленные в стандартах, вынуждал снижать ставки и коммерческие банки по собственным программам. С 1 октября 2006 года была установлена новая минимальная процентная ставка по Стандартам АИЖК в размере 11,0 % годовых, т.е. практически ставки были снижены до уровня ставки рефинансирования ЦБ РФ по кредитам.

  • Психологический фактор.

Наученное горьким опытом население нашей страны с недоверием относится ко всему новому в сфере вложения денег. Потребовались время и положительный опыт, чтобы произошли положительные изменения в массовом сознании, и заметная часть населения рискнула воспользоваться ипотечным кредитом.