Факторы и условия развития ипотечного кредитования в России (на примере ОАО «Ханты-Мансийский банк»)

Дипломная работа

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только недавно зародился и такие понятия, как «ипотека» и «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Реформирование исходных принципов инвестирования понимает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них можно выделить ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений.

Требованием, необходим для получения запрашиваемой ссуды является то, что, заемщик должен быть совладельцем некоего строения. Это означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящий момент складывается несколько видов систем ипотечного кредита:

1) эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Она опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость не предмет потребления, а товар и источник прибыли.

2) основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство, которое предусматривает вместе с банковским кредитом под закладную, использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

77 стр., 38414 слов

Ипотечное кредитование в России на современном этапе на примере ...

... опыт ипотечного кредитования; рассмотреть особенности нормативного регулирования ипотечного кредитования; провести анализ технологий ипотечного кредитования в РФ; выявить особенности страхования ипотечного кредита в РФ; рассмотреть основные стандарты ипотечного кредитования, применяемые в коммерческих банках РФ; провести анализ ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка ...

3) возможность заключения контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства. Это позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При такой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Сама ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать,

земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения);

  • предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома и квартиры;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Из этого следует, что ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной работы.

На сегодня более 50 организаций в Санкт-Петербурге (и их количество растет) предлагают услуги ипотечного кредитования, а реализуемое количество программ финансирования жилья — более 200.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования в дипломной работе является ипотечное кредитование в России и перспектива его развития, а предметом исследования — отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Цель и задачи исследования. Цель дипломной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации на примере ОАО «Ханты-Мансийский» банк, а также перспектива его развития. Для этого необходимо решить следующие задачи:

  • рассмотреть этапы становления института ипотеки и зарождение его в России, а также мировой опыт;
  • рассмотреть правовые аспекты и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования;
  • рассмотреть модели привлечения банками ресурсов для ипотеки;
  • рассмотреть роль и работу агентства по ипотечному кредитованию.

    1.

Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность, функции и формы кредита

В современной экономической литературе существует две основные трактовки происхождения слова «кредит». Одни экономисты полагают, что это понятие берет начало от латинского слова credit, что в переводе означает «он верит» (или от слова credо Ї верю).

Другие связывают его появление с латинским термином creditum, который переводится как ссуда (долг).

На практике кредитные отношения представляют собой передачу в пользование материальных ценностей в денежной или товарной форме на условиях возвратности, срочности и платности, что осуществляется в виде конкретных кредитных сделок, формы и условия которых отличаются значительным многообразием. Сущность же кредита всегда устойчива и неизменна: кредит — это экономические отношения между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения стоимости в товарной или денежной форме. Субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Ими могут быть любые юридически самостоятельные лица и дееспособные граждане, которые в состоянии нести материальную ответственность по обязательствам кредитной сделки.

8 стр., 3552 слов

Ипотечное кредитование коммерческого банка на примере Райффайзен банка

... «Жилищные кредиты», включающие в себя три вида кредитов: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+».2. «Молодая семья».С 10.02.2009 г. Райффайзенбанком жилищное кредитование осуществляется на ... не более одного из видов дополнительного дохода.По «Кредиту на недвижимость» предполагается предоставление денежных средств на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов ...

Кредитор — это субъект кредитных отношений, передающий стоимость во временное пользование, а заемщик — субъект, получающий кредит и обязанный возвратить его в установленный срок. В рамках кредитных отношений они могут меняться ролями: кредитор может стать заемщиком, а заемщик — кредитором. Для современного уровня развития товарно-денежных отношений характерно также одновременное функционирование субъектов в качестве и кредиторов, и заемщиков. Так, например, банки в одно и то же время на протяжении всей своей деятельности являются и кредиторами, и заемщиками. Объектом кредитной сделки выступает ссуженная стоимость, то есть стоимость в денежной или товарной форме, которую кредитор передает во временное пользование заемщику. В современных условиях кредит выполняет две основные функции: перераспределительную и функцию замещения наличных денег кредитными операциями. Назначение кредита в перераспределительной функции заключается в том, что с его помощью временно свободные средства в денежной или товарной форме, принадлежащие одним экономическим субъектам, передаются во временное пользование других экономических субъектов на условиях возвратности, срочности и, как правило, платности.

Назначение кредита в функции замещения наличных денег кредитными операциями заключается в создании на его основе платежных средств, использование которых приводит к экономии издержек обращения. Данная функция связана со спецификой современной организации денежного оборота, т.е. преобладанием безналичной формы расчетов. Предоставление кредита осуществляется главным образом через банки. Помещая и храня деньги в банке, клиент тем самым вступает с ним в кредитные отношения и, кроме того, создает условия для замены наличных денег в обороте кредитными операциями в виде записей по банковским счетам. Становится возможным осуществление безналичных расчетов и предоставление кредитов в безналичном порядке. К основным принципам кредитования относят срочность и возвратность, целевой характер, материальную обеспеченность, платность.

Срочность и возвратность означают, что кредит, предоставляемый кредитополучателю, должен быть возвращен в срок, определенный кредитным договором. Целевой характер кредита, его назначение определяет, прежде всего, кредитополучатель, однако и банк при выделении кредита исходит из его назначения, из конкретного объекта кредитования, из конкретного проекта. Соблюдение принципа целевого направления кредита обеспечивает его возвратность в установленные сроки, так как эти сроки рассчитаны на выполнение определенных хозяйственных операций. Принцип материальной обеспеченности кредитования означает, что кредитополучатель должен осуществить прокредитованный проект, приобрести те товарно-материальные ценности или осуществить затраты, под которые выдан кредит. Однако на практике зачастую в момент предоставления кредита ему не противостоят конкретные товарно-материальные ценности, затраты. Такие кредиты, например, выдаются под будущие затраты по производству продукции, развитию коммерческой деятельности, предпринимательства и др. Здесь в качестве обеспечения возврата кредитов могут приниматься залог имущества, гарантия, поручительство, страховое свидетельство о страховании ответственности за непогашение кредитов и др. Форма кредита характеризует внешнее проявление и организацию кредитных отношений и определяется рядом признаков: объектом кредитной сделки, составом участников, целевым назначением и др. Изменения производственных, товарно-денежных отношений приводят к изменению действующих форм кредита и созданию новых.

Признаки классификации

Формы кредита

В зависимости от ссуженной стоимости

— Товарная — Денежная — Товарно-денежная (смешанная)

Участники кредитной сделки, цели кредита

— Банковский кредит — Государственный кредит — Ипотечный кредит — Лизинговый кредит — Коммерческий кредит — Потребительский кредит — Факторинговый кредит

Назначение кредита

— Производительная — Потребительская

Способы предоставления

— Прямая — Косвенная

Сфера функционирования

— Национальный кредит — Международный кредит

Товарная форма кредита исторически предшествовала денежной. В чистом виде она означает предоставление и возвращение ссуженной стоимости в форме товарных стоимостей. Преобладающей является денежная форма, когда предоставление кредита, его возврат и уплата процентов производится деньгами (банковский кредит, ипотечный и др.).

В современных условиях товарная форма кредита обычно сочетается с денежной формой его погашения, например, лизинг, коммерческий кредит, продажа товаров в рассрочку платежа, прокат вещей. Целей получения и объектов кредитования множество, но их можно сгруппировать в виде производительной и потребительской формы кредита. Производительная форма кредита предполагает использование его на цели производства и обращения, на производительные цели. Потребительская форма используется для потребительских нужд населения. Основной формой кредита, из которой, по сути, проистекают все остальные, является банковский кредит, который представляет собой движение ссудного капитала, предоставляемого банками взаймы за плату во временное пользование. Государственный кредит отражает кредитные отношения по поводу аккумуляции государством денежных средств для финансирования государственных расходов. Кредиторами выступают физические и юридические лица, заемщиком — государство в лице его органов. Коммерческий кредит характеризует кредитную сделку между предприятием — продавцом и покупателем.

Кредит предоставляется в товарной форме в виде отсрочки платежа при продаже товара (услуги).

Взамен покупатель выдает вексель с обязательством осуществить платеж в установленный срок и оплатить проценты. Потребительский кредит отражает экономические отношения между кредитором и заемщиком по поводу кредитования конечного потребления. Кредит выдается населению для удовлетворения его потребительских нужд. Лизинговый кредит — это отношения между юридически самостоятельными лицами по поводу передачи в лизинг основных средств производства или иного имущества в длительное пользование, а также финансирования приобретения движимого и недвижимого арендуемого имущества. Ипотечный кредит — особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества.

Факторинг — операция, связанная с уступкой поставщиком (кредитором) другому лицу (фактору) подлежащих оплате плательщиком (должником) долговых требований (т.е. платежных документов за товары, работы, услуги) и передачей фактору права получения платежа по ним.

1.2 Экономические основы ипотечного кредитования

1.2.1 Зарождение института ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел Архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона — Драконт — ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых — это был самый низкий процент в Риме в то время, (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х веке).

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. — сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии — пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» (pignus, от лат. неформальный залог), и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах).

Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней стадии института ипотеки — собственно самой ипотеки — было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: «Кто первый (во времени), тот и сильнее в праве». Уже в пост классическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности — по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону».

Фискальные:

  • ипотеки, оформленные официальными документами;
  • ипотеки, оформленные частными документами;
  • ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции — с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Таким образом, ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке. Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

1.2.2 Содержание ипотечных отношений

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

  • функция обеспечения возврата заемных средств;
  • функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
  • функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ценных ипотечных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, происходит обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.

Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет).

Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается рисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

  • сумма кредита, как правило, составляет 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
  • Приведенные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение этих стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

  • увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
  • привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
  • обеспечить развитие строительного комплекса;
  • активизировать рынок жилья;
  • вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
  • оживить экономику страны в целом.

Я считаю, что система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

1.2.3 Ипотечный рынок

Ипотечный рынок — это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.

Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых — скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают стройсберкассы. В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США агентства.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования — это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Системы ипотек можно разделить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений».

Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

1.3 Мировой опыт ипотечного кредитования : немецкая и американская модели

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд (таблица 1.1.).

Таблица 1.1. — «Сравнительные характеристики ипотечного кредитования»

Основная используемая модель ипотечного кредитования

Основные инструменты привлечения средств

Формы государственного участия в развитии ипотечного кредитования

США и Канада

Вторичного рынка закладных

Ценные бумаги, обеспеченные закладными

Поддержка операторов вторичного рынка, налоговое стимулирование, государственное страхование кредитов, налоговое стимулирование

Западной Европы

Одноуровневая, в последнее время набирает обороты рынок ипотечных облигаций

Сберегательные счета, ипотечные облигации

Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование

Восточной Европы

Одноуровневая

Сберегательные счета, ипотечные облигации

Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование

Азии

Одноуровневая, в некоторых странах имеется вторичный рынок

Сберегательные счета, ценные бумаги, обеспеченные закладными

Создание государственных кредиторов, направление государственных средств на ипотечное кредитование

Латинской Америки

Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки создания вторичного рынка

Сберегательные счета

Привлечение государством средств в ипотечное кредитование, создание государственных операторов вторичного рынка

Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США — ссудо-сберегательные ассоциации).

Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем — жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка — больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.

Немецкая модель ипотеки — одноуровневая модель, заключающаяся в следующем: вкладчик заключает договор накопления сбережений со строительной сберегательной кассой и вносит в течение определенного срока фиксированные взносы. Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. При этом проценты по кредиту гораздо ниже, чем по обычному ипотечному кредиту и составляют около 5%.

Немецкая одноуровневая модель ипотеки в большей степени распространена в странах Западной Европы и, в отличие от американской модели, сформировалась не благодаря административному решению правительства страны, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

В отличие от традиционной одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система строительных сберегательных касс является замкнутой и оторванной от финансового рынка. Государство же поощряет желание своих граждан делать сбережения и использовать накопленный собственный капитал в целях улучшения жилищных условий путем предоставления дотаций, называемых «премиями по стройсбережению».

За время существования системы стройсбережений в Германии были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд. евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн. квартир. Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией.

На сегодня принципы функционирования немецкой модели заложены в работу наших жилищных накопительных кооперативов, деятельность которых регламентирована Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Российское Правительство также ищет и другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. В частности, использование жилищных накоплений граждан через систему сбережений граждан на цели улучшения жилищных условий — строительно-сберегательные кассы. Такой законопроект подготовлен и находится на рассмотрении Государственной Думы.

США имеет крупнейший в мире ипотечный рынок — один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов. Толчком к разработке ипотечной стратегии в стране стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. В это время по инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты.

Американская модель ипотеки — это так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг. В рассматриваемой схеме ипотечного кредитования в качестве заемщика выступает физическое лицо, а в качестве залога — жилая недвижимость. Как правило, ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно выступает в роли залога.

В качестве первичных кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты, чаще всего выступают ссудосберегательные организации, коммерческие и ипотечные банки, а также компании по страхованию жизни и пенсионные фонды. Для получения кредита заемщик обращается в уполномоченный банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На основании полученных данных банк оценивает кредитоспособность заемщика по следующим основным критериям:

отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio — PTI).

Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность;

отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio — LTV).

Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;

абсолютная величина кредита не должна превышать определенное пороговое значение. Типичные ипотечные кредиты в США выдаются на условиях до 28% PTI, до 80% LTV и в размере до 200 тыс. долларов.

Обязательный элемент ипотечного кредитования на этапе выдачи кредита — страхование заложенной недвижимости и титула. Распространенным необязательным видом страхования является страхование жизни и трудоспособности заемщика. При согласовании всех условий кредитования банк заключает с заемщиком договор о предоставлении ипотечного кредита. После выдачи кредит начинает обслуживаться либо выдавшим его банком, либо другой обслуживающей компанией.

Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать, полностью или частично, остаток основного долга в любой момент времени. Это обстоятельство позволяет рассматривать ипотечный кредит как кредит со встроенным опционом на досрочное погашение со стороны заемщика (call option).

Наличие такого опциона выгодно для заемщика, поскольку позволяет ему регулировать объем своих долговых обязательств в зависимости от соображений экономического или частного порядка. Для кредитора, напротив, досрочное погашение связано с проблемой рефинансирования незапланированных поступлений.

В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Преобладающим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage).

Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета.

Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем продажи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации (mortgage-backed securities — MBS), привлекая, таким образом, средства на финансовых рынках.

Российская система ипотечного кредитования развивается именно по американской модели на протяжении практически 10 лет, как национальная модель ипотеки.

1.4 Развитие ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк”.

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г.

Дополнительное занимание кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России.

Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Сама процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения.

В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

C начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Само по себе ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. — 294,9 млн. руб., в 1877 г. — 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.

В связи с этим Правительство Российской Империи в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства. Согласно законодательству Правительства России того времени, на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. «Московский земельный банк» в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества.