Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

Дипломная работа

(126.5 kb.)

Доступные файлы (1):

127kb. 26.11.2011 07:59

  • Смотрите также:
  • [ лекция ]
  • [ дипломная работа ]
  • [ лекция ]
  • [ лекция ]
  • [ лекция ]
  • [ лекция ]
  • [ лекция ]
  • [ лекция ]
  • [ лекция ]
  • [ лекция ]
  • [ лекция ]
  • [ лекция ]

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики торговли, И.В. ПЕТРУЧЕНЯ, РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЧАСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА, ТЕКСТ ЛЕКЦИЙ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

для студентов специальности 060800 «Экономика и управление

на предприятии (в торговле)»

всех форм обучения

Красноярск 2003

УДК 333 (07)

Печатается по решению Редакционно-издательского совета института

Рецензенты:

к.э.н., профессор Терещенко Наталья Николаевна

к.э.н., доцент Суслова Юлия Юрьевна

Оценка недвижимости: Текст лекций / И.В. Петрученя; Краснояр. гос. торг.-экон. ин-т. – Красноярск, 2003. – 18 с.

Утверждено и обсуждено на заседании кафедры экономики торговли 20 марта 2003 г. Протокол №8.

УДК 333 (07)

ГОУ ВПО «Красноярский государственный

торгово-экономический институт», 2003

^

ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА

  1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ХАРАКТЕРИСТИКА,

ЭЛЕМЕНТЫ, ОСОБЕННОСТИ, ФУНКЦИИ

рынок недвижимости

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость — наиболее надежный и эффектив­ный объект инвестиций, а с другой, — служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зда­ний и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кре­дит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объек­тов финансируют в основном за счет заемных средств.

Доходность ин­вестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

  • прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и ре­ализации при перепродаже;
  • текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
  • дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Например, инвестор купил офисное помещение за счет кредита в 400 тыс. руб., по которому он должен ежегодно выплачивать 80 тыс. руб. в счет погашения основного долга и процентов. В течение пяти лет он получал арендную плату по 40 тыс. руб. в год и затем продал офис за 500 тыс. руб. Его прибыль за 5 лет составила от продажи 100 тыс. руб., или 25% (100 :400 х 100%), и в виде арендной платы 200 тыс. руб. (40 х 5 лет), или 50% на авансированный капитал. Совокупная доходность (без учета реинвестирования) составила уже 75% [(200 + 100): 400 х 100%]. Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др. (схема 59).

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особен­ности:

  • долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
  • невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
  • потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
  • необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
  • потребность в профессиональном управлении недвижимостью значительных затратах по ее обслуживанию;
  • относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
  • многообразие источников инвестирования (рис).

реальные активы:

^

Рис.1 Источники финансирования инвестиций в недвижимость

^

^

* передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

  • установление равновесных цен на объекты недвижимости в ре­гионах и местностях;
  • связь между собственниками и покупателями на основе эконо­мической мотивации и интересов;
  • распределение пространства между конкурирующими вариан­тами использования земель и субъектами рынка.

Объектами

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

  • законодательное установление правил и ограничений;

  • учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

  • распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

  • контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

  • стимулирование приватизации и национализации предприятий и других субъектов;

  • приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;

  • предоставления займов, кредитов, имущества и имуществен­ных прав.

Рис. 2 Участники рынка недвижимости

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые пред­приятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос — это количество земельных участков, имущественных ком­плексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обрат­ной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объек­ты, например, на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение

Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается.

Так, на рынке жилья в Москве в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а цены постепенно растут.

^

Стоимость

информационная инфраструктура

* о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

  • о структуре спроса и предложений по различным объектам;

* об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по района м, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками

[Электронный ресурс]//URL: https://ddmfo.ru/diplomnaya/ryinok-nedvijimosti-kak-chast-investitsionnogo-ryinka/

* федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

  • заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;
  • рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;
  • специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные оперативные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований.

Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынков рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

  • локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уни­кальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окру­жающей среды;
  • открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

* владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно пред­полагают четыре вида затрат:

  • а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;
  • б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
  • в) налог на недвижимое имущество;
  • г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;
  • спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;
  • низкая эластичность предложения, так как по ряду причин не­возможно сразу построить много новых квартир, сами здания и соору­жения долговечны, а земля — вечна;
  • товары — объекты недвижимости могут быть обременены пра­вами третьих лиц (сервитута и др.) в различных комбинациях;
  • сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
  • товары рынка недвижимости служат не только средством удов­летворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
  • относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;
  • большая изменяемость спроса по регионам, районам и микро­районам (табл ).

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Отличительные признаки

Состояние, характеристика

А

Б

1. Локализация

— абсолютная неподвижность;

— большая зависимость цены от местоположения;

— нельзя продавать по образцам

2. Вид конкуренции

— несовершенная конкуренция, олигопольный рынок;

— небольшое число продавцов и покупателей;

— уникальность каждого участка;

— контроль над ценами ограничен;

— вступление в рынок требует больших капиталов.

3.Эластичностьпредложений

— низкая, при росте спроса и цен; предложение мало увеличивается;

— спрос может быть очень изменчивым;

4. Степень открытости

— сделки носят частный характер;

  • публичная информация часто неполная и неточная;

— покупатель должен прибыть к неподвижному участку;

5. товара

— во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства;

— специфичность индивидуальных предпочтений покупателей

6. Условия зонирования

— регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного права;

— ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель;

— большая взаимозависимость частной и других форм собственности;

7. Оформление сделок

— большие юридические сложности, ограничения, условия;

8. Стоимость

— включает стоимость участка, как физического объекта, так и все связанные с ним права;

9. Современное состояние

— спрос на землю ниже предложения, т.е. отсутствие дефицита;

— тенденция стабилизации и снижения цен.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все сторо­ны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций (рис3 ).

Санирующая

Коммерческая

Рис. 3 Основные функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предло­жений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяй­ственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая

^

Функция санирования

^

^

^

^

^

^

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового акти­ва, географическому фактору, функциональному назначению и дру­гим показателям.

Таблица 2

Классификация рынков недвижимости

Признак классификации

Виды рынков недвижимости

А

Б

В

1.

Вид объекта (товара)

1.Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.

2.

Географический (террито риальный) фактор

1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.

3.

Функциональное назначение

1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3.Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)

4.

Степень готовности к эксплуатации

1. Существующих объектов (старый фонд).

2. Незавершенное строительство. 3. Нового строительства.

Признак классификации

Виды рынков недвижимости

А

Б

В

5.

Тип участников

1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.

6.

Вид сделок

1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (залог и др.)

7.

Отраслевая принадлеж ность

1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. общественных зданий. 4. Другие.

8.

Форма собственности

1.Государственных и муниципальных объектов.2. Частных

9.

Способ совершения сделок

1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризованный.

Первичный рынок

^

^

^

виду объектов

Поскольку земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.

Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).

Следующий компонент земельного рынка — сегмент рынка — особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

  • высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

* высокими темпами прироста продаж участков

* быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка — один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

^

Признак сегментирования

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков дуг быть использованы факторы, характеризующие покупательное введение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлтерские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категории покупателей проводится основном по четырем признакам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих призна­ка используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребители удовлетворяет тот или иной тип земельных участков.

^

по товару

Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества:

^

^

^

Непрестижны и экологически неблагополучны восточные и юго-восточные районы Москвы, а у МКАД — Косино, Жулебино, распо­ложенные вблизи таких центров загрязнения, как промзоны Капотни и Пролетарского района.

престиж­ности.

удаленности

Следующий признак сегментирования — размеры участков. Круп­ные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше це­нятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существен­но различаться в зависимости от ряда факторов.

инфраструктуры.