Ипотечное кредитование: проблемы практики

Курсовая работа

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Целью данной работы является изучение ипотечного кредитования и проблем, которые влияют на его развитие.

В соответствии с данной целью можно выделить следующие задачи:

1. Изучение понятия ипотечного кредитования и его отличительных черт;

2. Рассмотреть основные модели ипотечного кредитования;

3. Оценить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования, а также текущее состояние ипотечного рынка

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, основные понятия и отличительные черты ипотечного кредитования

Среди всех инструментов инвестирования в жилую недвижимость приоритет принадлежит институту ипотеки.

Ипотека (гр. hypotheke – залог, заклад) — это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др.).

Ипотека в том или ином виде входит во все инвестиционные инструменты, задействованные в жилищном строительстве, однако в наиболее явном виде (залог, заклад) она проявляется при ипотечном жилищном кредитовании.

Ипотечный жилищный кредит — это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее.

47 стр., 23418 слов

Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

... и проблемы развития ипотечного кредитования. Цель работы является выявление проблем развития ипотечного кредитования и определение путей их решения. В ходе выполнения работы поставлены и решены следующие задачи: 1.Определение понятия ипотечного кредитования и характеристика субъектов на рынке ипотечного кредитования. 2.Анализ механизма ипотечного кредитования. .Сравнение практики ипотечного ...

В данном определении предоставляются важными следующие аспекты:

1. Ссуда в денежной форме. Согласно ст. 819 ГК РФ, кредитом являются денежные средства, и в этом проявляется отличие кредита от займа, выступающего как в денежной, так и вещной форме. В ст. 819 ГК РФ также указывается, что кредит может предоставляться и банком, и иной кредитной организацией. Вместе с тем ипотечный и жилищный кредит не являются только банковской прерогативой, он может выдаваться иной организацией, имеющей соответствующие полномочия (органами исполнительной власти, хозяйствующими субъектами для своих сотрудников, физическими лицами), последние уточнения имеют отношения к коммерческому кредиту или рассрочке платежа (ст. 823 ГК РФ).

2. Срочность, возвратность и платность — основные принципы кредитования. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора.

Срок кредитования отражается в кредитном договоре, заключение которого в письменном виде обязательно (ст. 820 ГК РФ).

В отдельных случаях ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен на беспроцентной основе.

Платность – ключевое свойство кредита. Основной параметр платности — процентная ставка за кредит.

3. Целевое использование кредита — приобретение, строительство, реконструкция жилой недвижимости (индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на правах собственности гражданину, юридическому лицу или находящихся в государственной либо муниципальной собственности, предназначенных для постоянного проживания).

Несмотря на то, что ст. 814 ГК РФ допускает предоставление кредита без указания целей, на которые он будет использован, в случае с ипотечным жилищным кредитом указание цели кредита представляется обязательным условием кредитной сделки.

4. Обеспечение готовой или строящейся недвижимостью. В данном случае в качестве обеспечения может выступать различная недвижимость, как жилая, так и прочая (производственная, земельные участки, прочее недвижимое имущество).

Данный аспект представляется важным в методологическом плане в связи с тем, что если в залог предлагается уже имеющаяся недвижимость (земельный участок, загородный дом или квартира в собственности), даже соответствующая требованиям банка, предъявляемым к обеспечению по таким сделкам, по внутренним банковским правилам данный кредит к ипотечным не относится. Аналогично, не редки случаи, когда кредит выдается на потребительские цели, а расходуется заемщиком для проведения операций с недвижимостью, но банк не оформляет недвижимость как ипотеку, ограничиваясь обеспечением в виде доходов физического лица и поручительствами.

5 Имущественные права на недвижимость. В качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита могут приниматься не только готовая или строящаяся недвижимость, но и имущественные (вещные) права на нее, например права требования или обеспечения ипотечными ценными бумагами — права требования на недвижимость, являющуюся обеспечением ценной бумаги.

3 стр., 1168 слов

Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

... ипотечного кредитования: тенденции развития // Социально-экономические явления и процессы. 2016. Т. 10. № 10. С. 70-75. 14 Косарева Н. Жилищный пакет: проблемы и прогнозы // Недвижимость и ипотека. ... 34 Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов. [Электронный ресурс]: 35 Количество кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // ...

Субъектами кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании выступают кредитор и заемщик. Кредитором могут быть банки, небанковские кредитные организации, гаранты, хозяйствующие субъекты, органы государственной исполнительной власти. В качестве заемщика могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица, органы государственной исполнительной власти.

Объект кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании — денежные средства, предоставляемые в кредит для проведения операций с жилой недвижимостью на условиях ипотеки.

Отечественные ученые и специалисты выделяют следующие особенности ипотечного жилищного кредитования:

  • кредитование под строго определенный залог — жилую недвижимость;
  • ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение (приобретение жилья для заемщика);
  • длительность срока кредитования от 10-30 лет.

К основным функциям ипотечного жилищного кредита можно отнести следующие:

1. Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы. Те, кто оценивает свою текущую возможность потребления выше, получают сбережения тех, кто в настоящий момент оценивает свою способность к потреблению ниже, и в будущем возвращают потребительскую способность кредиторам. Важно и то, что ипотечный жилищный кредит создает новые формы активов как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов (ипотечных закладных, деривативов, векселей и др.

2. Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства. Привлечение значительных инвестиций в жилищное строительство способствует снижению издержек производства, подчеркивая взаимосвязь с функцией потребления. Снижение издержек, влияющее на развитие потребления, позволяет потребителям получить больше благ в настоящем и осуществлять новые инвестиции в строительство и смежные отрасли.

3. Социальная функция. Учитывая то, что социальная функция в первую очередь присуща государству, ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилишных условий и общего повышения жизненного уровня. В этой связи особую актуальность приобретает высказанный ранее тезис о влиянии жилищного строительства на экономический рост и активизацию социального развития общества.

Ипотека на недвижимость регистрируется в органах государственной регистрации.

Расчет конкретных характеристик банковского ипотечного кредита зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы кредитования.

Под рынком ипотечных кредитов понимается: «рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение».

36 стр., 17726 слов

Ипотечное кредитование

... жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования. Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования ... в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. ... и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование ...

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. На этом этапе у кредитора возникает долгосрочный актив в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечный кредит).

В то же время у кредитора возникновение этого актива связано со снижением объемов денежных ресурсов. Эти обстоятельства диктуют необходимость для кредитора привлекать свободные денежные средства с рынков долгосрочного ссудного капитала, что в итоге и порождает вторичный рынок ипотечного кредитования — механизм рефинансирования.

1.2 Место и роль ипотечного кредитования

Основным звеном развития жилищного строительства в развитых странах является ипотечное кредитование или кредитование под залог недвижимости.

В соответствии с ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные объекты и все, что прочно связано с землей.

Опыт таких стран, как Великобритания и Германия в Европе, Япония и Южная Корея в Азии, Бразилия и США в Америке свидетельствует, что наиболее существенное влияние на экономический рост в периоды кризисов, депрессий и послевоенных потрясений оказало именно жилищное строительство как мультипликативный фактор, определяющий развитие не только строительной отрасли, но и целого ряда смежных с ней секторов экономики. Следовательно, ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

При рассмотрении влияния жилищного строительства на ускорение экономического роста в целом показателен пример США. Ядром программы жилищного строительства, запущенной в середине 30-х гг. прошлого века стало внедрение ипотечного кредитования как связующего звена финансового рынка и рынка недвижимости . Разработанная в те годы государственная программа ипотеки состояла в осуществлении исполнительной властью всех не представленных на рынке в тот момент функций: организатора жилищного строительства и ипотечного кредитования, гаранта возврата выданных ссуд, источника финансирования страховщика, посредника, арбитра.