Анализ ипотечного кредитования в РФ

Курсовая работа

При хроническом недостатке государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней, стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, сегодня ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуациюстраны в целом. Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальность вопроса ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

В России банковское ипотечное кредитование демонстрирует позитивную тенденцию: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, ипотечные кредиты стали доступнее (увеличился срок кредитования).

При этом о массовости ипотеки в России говорить пока рано – доля ипотечных кредитов в ВВП страны составила в 2011 г. 2,5% по сравнению с 34% ВВП в странах Евросоюза.

Основными причинами, сдерживающими развитие российского банковского ипотечного кредитования, являются недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; несовершенство нормативно-правового обеспечения;несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования и уровней риска ипотечных операций и др.

3 стр., 1168 слов

Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

... Косарева Н. Жилищный пакет: проблемы и прогнозы // Недвижимость и ипотека. 2016. № 1. С. 14–19. 15 Косаревой Н. Б. Основы ипотечного кредитования / М.: Фонд «Институт экономики города», 2017. ... С. 52–53. 11 Капитонова М. В. Социальное значение и перспективы развития ипотечного кредитования // Актуальные вопросы экономических наук: материалы III междунар. науч. конф. (г. Уфа, июнь 2016 ...

Российской банковской системе необходим механизм банковского ипотечного кредитования, включающий согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими, базирующийся на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений.

Итак, сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного им обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из в наибольшей мереудачныхспособов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Таким образом, ипотека является сегодня одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.Все вышесказанное подтверждает актуальностьи практическую значимость темы курсовой работы.

Цель курсовой работы заключается в анализе системы ипотечного кредитования в Омском отделении №8634/664 Сбербанка России и выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

  • рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;
  • выявить состояние ипотечного кредитования в России;
  • рассмотреть методику предоставления ипотечного кредита в РФ;
  • проанализировать систему ипотечного кредитования Омского отделения №8634/664 Сбербанка России;
  • рассмотреть влияние кредитного риска на ипотечное кредитование;
  • раскрыть проблемы развития ипотечного кредитования;
  • предложить пути оптимизации ипотечной деятельности в России.

Объектом исследования курсовой работы является деятельность Омского отделения №8634/664 Сбербанка России в области ипотечного кредитования, предметом – система ипотечного кредитования в России.

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

1.1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека вошла в нашу жизнь совсем недавно, но стремительно. Ещё десять лет назад понятие «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья.

Согласно определениюБукато В. И., ипотека – это форма залога, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. По мнению Довдиенко И.В., ипотека – это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную).

4 стр., 1691 слов

Ипотечное кредитование в современной России

... образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества. В России, ...

[3, с.3]. По мнению Лаврушина О.И., ипотека — один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости [7, с.273].

Таким образом, ипотека — разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель.

1.1.2 Функции ипотеки

Ипотека выполняет следующие функции:

  • дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;
  • механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;
  • создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Применение ипотеки основывается на следующих принципах:

  • возвратность, отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;
  • срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита.

Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;

  • дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;
  • принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку определенную плату за временное заимствование у него для своих нужд денежных средств [6, с.188].

1.1.3 Классификация ипотечных кредитов

В наше время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

  • постоянный ипотечный кредит (носит название ануитетный) –кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;

  • кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите для того, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;
  • «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы)- это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат;
  • соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.Применение данного термина- «пружинный»- означает аналогию с действием пружины- чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;
  • кредит с нарастающими платежами – применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;
  • на определенном этапе начинаются равновеликие платежи.Такой кредитудобен для предпринимателей тем, что вначальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;
  • кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение;
  • кредит с переменной процентной ставкой – процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

— «ролл-оверная» ипотека- при использовании данной формы ипотечного кредитования срок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, они составляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, «ролл-оверный» кредит- это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой.

38 стр., 18641 слов

Особенности ипотеки предприятий зданий и сооружений

... и актуальным. Цель настоящей работы состоит в том, чтобы рассмотреть ипотеку как один из способов обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений, возникающих в сфере предоставления кредита, ...

Еще одной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога. Выделяют ипотеку жилых домов и квартир, предприятий иземельных участков[4, c. 115].

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).

Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин- его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры)- не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель [5, c. 144].

15 стр., 7109 слов

Ипотека недвижимости

... ипотечных программ. 2. Ипотека и ипотечное кредитование Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора — залогодержателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека — это кредит, ...

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Залогодатель вправе продавать, обменивать сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

В рыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.

Это обременение происходит двумя путями: либо используется собственно ипотека- залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог; либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа. В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент [2, c. 136].

1.1.4 Субъекты ипотечного кредитования

Функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы.Объектами ипотечного кредитования являются:

5 стр., 2477 слов

Ипотечное кредитование за рубежом

... августа 2007 г. 5. Логунов И. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. — 2007 — № 8. — с.34−58. 6. ... закладной), или в виде сертификата на эмиссию закладных в крупных выпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это так называемые «глобальные свидетельства». Для ипотечных ссуд в Германии существуют особые ...

  • земельные участки;
  • жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
  • офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
  • производственные помещения — склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъекты, в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных).

К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

1. Заемщик-лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

2. Кредитор (банк)-организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги -закладной, права на которую банк вправе переуступить.

3. Ипотечное агентство-выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

  • выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
  • формирование первичных ипотечных активов;

4. Инвесторы-которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

5. Правительство — позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

6. Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания-профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания -определяет рыночную и ликвидационную стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания -выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок [8, c. 59].

Государственный регистратор -орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы опеки и попечительства -обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

1.2 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.2.1 Состояние ипотечного кредитования в РФ 2009-2015

Повышение качества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики, а точнее ее бесспорная декларация. Поэтому в России на сегодняшний момент возникло несколько национальных социальных проектов, в которых в числе первоочередных социально-экономических задач выделяется проблема формирования доступного рынка жилья. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 60% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет примерно 1569,8 млн. квадратных метров. Низкие объемы жилищного строительства и высокий спрос делают жилье очень дорогим, а точнее сверхдорогим, к тому же система ипотечного жилищного кредитования еще не достаточно развита. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» призван создать все условия для разрешения этих и других накопившихся проблем [9, с. 88].

6 стр., 2988 слов

Накопительно-ипотечная система как форма обеспечения жильем военнослужащих ...

... на принявшее обязательства лицо, у такого лица возникает право на дальнейшее погашение ипотечного кредита за счет начислений на счет участника до момента, когда будут полностью исполнены ... реестр участников. Увольнение участника НИС с военной службы, а также в других случаях, установленных в Федеральном законе «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», влечет за собой ...

Основной акцент в развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями и жильем в собственности (бесплатная приватизация).

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения. Ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества, принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него. Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2010 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2010 году превышает аналогичный показатель 2009 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2009 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2009 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2010 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2010 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2009 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата – на 13,2%. При этом инфляция в 2010 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2010 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7% от общего числа сделок купли-продажи. Тогда как объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 1 января 2011 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей. По сравнению с 2009 годом количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2010 году в 4,6 раз, в 2011 – в 8,9 раз, в 2012 – в 17,9 раз, в 2009 – в 46,4 раза, в 2010 – превысило уровень 2009 года в 107,1 раза. Ежегодный прирост объемов выданных ипотечных кредитов в 2009 и 2010 годах составил 160% и около 130% соответственно. Следовательно, денежный объем выданных в 2010 году ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2009 годом. В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов в России вырос почти в два раза, достигнув порядка 550 миллиардов рублей по сравнению с 263 миллиардами рублей в 2010 году.

Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса. Ипотечное кредитование — это не только один из способов решения жилищной проблемы.

Жилищная проблема сегодня, несомненно, одна из в наибольшей мереострых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По экспертным оценкам, около 60% населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя РФ, приобрести трехкомнатную квартиру минимальной площади сегодня в состоянии 5% населения, однокомнатную — 15,6%. По различным оценкам, на руках у населения сосредоточено от 40 до 60 млрд. долл., часть из которых люди готовы вложить в ипотечные программы, а стоимость приватизированных квартир, которые могут быть вовлечены в оборот, составляет около 300 млрд. долл.

Несмотря на это, сегодня по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2% жилья. Доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте на 2009г. составляет лишь 0,6% против 5% в странах Центральной и Восточной Европы и 34% в странах Европейского союза. Емкость ипотечного рынка в России, по данным Комиссии по ипотечному кредитованию Госдумы РФ, оценивается в 30 млрд. долл. Спрос на ипотечные кредиты по стране составляет около 2,4-4,7 млрд. долл. в год. Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам на 1 января 2009г., составила около 1,52% (для сравнения, в странах с развитой рыночной экономикой этот показатель составляет в среднем 30-55%).

Это свидетельствует о том, что существующая сегодня в России ипотека по-прежнему находится на начальной стадии своего развития. Последовательно осуществляемая политика развития ипотеки, реализуемая на базе «Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации», одобренной Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г., существенных результатов в этой области не дала. Жилищные ипотечные программы и проекты, осуществляемые в рамках данной Концепции, в своей основе ориентируются на определенные (льготные) категории граждан и предоставление им дотаций и субсидий в целях улучшения их жилищных условий. Таков, например, национальный проект «Доступное и комфортное жилье», направленный в основном на решение жилищных проблем молодых семей и молодых специалистов на селе.

Развитие ипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики — с другой, должно базироваться на следующих принципах: учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования; обязательная его адаптация с учетом российской специфики; эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов; доступность кредитов населению; государственное регулирование и поддержка.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения.

При этом создание указанной системы позволит решить одну из в наибольшей мереострых социальных проблем общества — обеспечение населения жильем;активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства;оживить экономику страны в целом.

Ипотечное кредитование в России в 2015 году переживает значительный спад.

По информации агентства «Секвойя кредит консолидейшн», за период с января по июль т.г. банками было выдано населению ипотечных кредитов примерно на 534,7 миллиардов рублей.

Это – рекордный минимум за последние 5 лет и на 42 процента уступает прошлогоднему показателю (927,23 миллиарда рублей).

При этом все могло быть еще хуже. Если бы не государственная программа льготного ипотечного кредитования, падение рынка оказалось бы значительно глубже.

С целью субсидирования льготной ипотечной ставки в 12 процентов из федерального бюджета РФ выделили 20 миллиардов рублей.

При этом, даже несмотря на оказываемую государством поддержку, по итогам 2015г. объемы ипотечного кредитования в России вряд ли превысят 1 триллион рублей (вместо 1,76 трлн. рублей в 2014г.).

По оценкам экспертов, главные причины произошедшего спада: сложная экономическая ситуация в стране, падение курса рубля, рост уровня инфляции. Все это привело к снижению реальных доходов граждан и уменьшению количества одобренных кредитов на недвижимость.

Следует отметить, что в наибольшей мересущественное снижение ипотечного кредитования в России в 2015г. отмечено в регионах Сибирского федерального округа – на 52% меньше, чем за тот же период 2014г.

При этом максимальные темпы снижения выдачи ипотечных кредитов в целом по РФ зафиксированы:

  • в Чукотском автономном округе (минус 59,6%),
  • в Республике Бурятия (минус 57,7%),
  • в Республике Тыва (минус 56,19%),
  • в Томской области (минус 55,41%),
  • в Новосибирской области (минус 54,18%),
  • в Иркутской области (минус 52,38%),
  • в Красноярском крае (минус 52,22%),
  • в Москве (минус 50,93%).

Одновременно с сокращением объемов ипотечного кредитования наблюдается увеличение просроченной задолженности в данном сегменте.

По оценке «Секвойя кредит консолидейшн», к 1 августа 2015г. рост просрочки по ипотеке составил рекордные 30% и достиг 54,13 миллиардов рублей.

Хотя в последние годы тенденция была обратной. Так, за 7 месяцев 2014г. просроченная задолженность снизилась на 2.1%, за 7 месяцев 2013г. – на 6.87%.

Основные причины несвоевременных выплат заемщиками по ранее взятым ипотечным кредитам – потеря работы и временные финансовые трудности.

В условиях экономического кризиса банки вынуждены были повысить ставки по ипотеки, минимальная ставка сегодня составляет 15,5% при наличии 30% от стоимости жилья собственных средств. Поэтому о массовой ипотеке в России говорить еще преждевременно. В силу законодательных пробелов ипотечное кредитование остается все еще достаточно высоко рисковым бизнесом.

В сложившейся ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России может пойти по трем направлениям:

  • продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Здесь источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы. Кроме того, инфляция в России на сегодняшний день, только по официальным данным, -15%, на Западе — 2-3%. Соответственно, ресурсы в отечественных банках стоят дороже, чем в западных. Значит, более дешевые западные ресурсы вполне смогут демпинговать при предоставлении тех же самых кредитов;
  • ипотека на основе федеральных программ.

Здесь происходит развитие в основном социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы бюджетов различного уровня;

— развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является в наибольшей мереперспективным. Данный рынок ориентирован, во-первых, на в наибольшей мереэкономически активное население, и, во-вторых, на использование в наибольшей мереэффективных рыночных принципов и инструментов. Создание подобной сложной системы и ее распространение на всю территорию Российской Федерации без соответствующего эксперимента невозможны. Учитывая специфические российские условия (масштабы страны, нестабильность политической и экономической ситуации, недостаточная развитость некоторых финансовых структур, несовершенство законодательства), формирование, эффективное функционирование и развитие системы ипотечного кредитования целесообразно изучить в ходе экономического эксперимента вначале на уровне отдельных регионов.

О проблемах на рынке ипотечного кредитования заговорили довольно давно. Осень 2008 года стала переломным моментом для мировой экономики. Если про американский ипотечный кризис еще можно было дискутировать, докатится ли он до нашей страны или нет, то сейчас уже ни у кого нет сомнений в том, что Россия также является жертвой мирового финансового кризиса. На рынке ипотечного кредитования нашей страны кризис ликвидности отразился самым непосредственным образом – российские банки перестали получать доступ к «дешевым» западным деньгам. Это привело к тому, что одна часть банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе, другая – серьезно ужесточила условия их получения. В результате ипотеку можно получить лишь в 20-30% банков.

На сегодняшний момент по ипотечным кредитам процентные ставки в отдельных случаях достигают 28% годовых, а минимальная планка установилась на отметке 17-18%. При сегодняшней максимальной ставке за квартиру, стоимостью $300 тыс., с выплатами в течение 15 лет и первоначальным взносом в размере 20%, по итогу придется заплатить $1.064.116 (при средней ставке, которая была до начала кризиса (12%) эта сумма бы составила $578.472).

В декабре 2015 года рублевые ставки по ипотеке преодолели отметку в 16% годовых и продолжают расти, рост ставок в рублях сегодня в первую очередь обусловлен высокими темпами девальвации российской валюты на протяжении последних месяцев. Кроме того, большинство коммерческих банков сегодня предлагает только долларовую ипотеку, выставив по рублевым займам заградительные ставки либо вовсе свернув ипотечные программы. Ипотеку в рублях сегодня можно оформить в государственных банках. Поскольку только они сейчас обладают внушительным запасом рублевой ликвидности и обязаны наращивать объемы кредитования, в том числе и ипотечного. На рынке долларовой ипотеки ставки растут не только медленнее, но в отдельных случаях даже снижаются. При этом и здесь средний уровень ставок практически приблизился к 13% годовых. Одновременно продолжают ужесточаться требования к заемщикам. Так, по свидетельству экспертов, соотношение платеж/доход к декабрю снижено до 30% против 45% в предыдущем месяце. То есть сегодня ежемесячные платежи по ипотеке не должны превышать 30% дохода заемщика. Также свернуто большинство программ кредитования на сроки более 20 лет. В ноябре не произошло существенного изменения структуры спроса по срокам кредитования. Как и в октябре, в наибольшей меревостребована ипотека на 10-15 лет. При этом доля таких займов сократилась почти на 1% в пользу кредитов с большими сроками кредитования (15-20 лет).

Одновременно с этим возросла доля обращений за короткими кредитами (до 5 лет).

Все вышеперечисленное делает актуальным и необходимым развитие системы ипотечного банковского кредитования в Российской Федерации в целях совершенствования структуры и механизма банковского кредитования в отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры.отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры.

1.2.2 Основные схемы предоставления кредитов

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должентратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому,при расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.).

Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. [1, с. 43].

В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлятькак минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собой залог. Так как ипотека является разновидностью залога, то на нее распространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т.ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного

кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо

предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с

банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек).

Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

При этом недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на

приобретение или строительство этой квартиры;

— б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день в наибольшей меререалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора).

Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между

банком и клиентом, при всём этом одновременнозаключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договоразалога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в этой схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации, квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа

широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость

с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на

вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными

облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3 На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать

очередной ипотечный кредит и т.д.;

4.Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую

облигацию её нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не

будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

1.2.3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ

В настоящее время в Российской Федерации существует ряд проблем, сдерживающих развитие ипотеки. На рис.1.1 показаны основные проблемы, но это далеко не полный список.

Проблемы ипотечного кредитования в России

Рис.1.1: Классификация основных проблем развития ипотечного кредитования в России

(Источник:Банк России, расчеты АИЖК)

Также к проблемам ипотечного кредитования в России относятся:

— Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. При этом реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

— Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

— Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.).

При этом подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

— Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

— Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

— Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах, максимальная граница доступности для населения составит не более 10%.

— Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой.

— Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения – нежелание жить в долг.

АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ СБЕРБАНКА РФ

2.1 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОМСКОМ ОТДЕЛЕНИИ №8634/664 СБЕРБАНКА РОССИИ

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка – это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям).

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.

Анализ ипотечного кредитования в РФ 2015 курсовая работа, диплом.

Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

— объем и структуру кредитных вложений по видам;

— структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;

— цену кредитования (уровень процентных ставок).

— сроки кредитов;

— своевременность погашения предоставляемых кредитов;

— отраслевую принадлежность;

— виды валют;

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2012-2015гг. Омского отделения №8634/664 Сбербанка России в виде таблицы 1.

Таблица 2.1 — Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2012-2015гг. Омского отделения №8634/664 Сбербанка России.

на 01.01.2012г. на 01.01.2013г. на 01.01.2014г. на 01.01.2015г.
Кредиты Сумма, в тыс. руб. Доля, % Сумма, в тыс. руб. Доля, % Сумма, в тыс. руб. Доля, % Сумма, в тыс. руб. Доля, %
1 Кредит на неотложные нужды 501723 72,42 625626 55,48 702 318 51,21 546 023 56,04
2 Автокредит 68 530 9,9 169215 14,96 242 525 17,68 184 326 18,91
3 Ипотечный кредит 92 030 13,3 298056 26,38 376 280 27,43 200 030 20,52
4 Кредит на личное подсобное хозяйство 10 250 1,48 9 809 0,87 15 255 1,11 13 155 1,35
5 Кредит под залог ценных бумаг 10 360 1,47 6 890 0,60 3 250 0,24 2 680 0,27
6 Образователь-

ный кредит

5 600 0,81 12 400 1,10 20 250 1,48 18 506 1,90
7.Доверительный кредит 4 302 0,62 7 820 0,61 11 516 0,84 9 740 1
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц 692795 100 1 129 816 100 1 371 394 100 974 460 100

На основании данных таблицы 2.1 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.1:

 проблемы ипотечного кредитования в рф 2

Рисунок 2.1 Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2012-2015гг. Омского отделения №8634/664 Сбербанка России

По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2014г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2012г. она составляла — 13,3%, в 2007г. — 26,38%, в 2015г. – 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2013г. Объясняется это тем, что именно в 2013г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения в наибольшей меревостребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.

Таблица 2.2 — Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2012- 2015 гг.

Сроки кредитования На 01.01. 2012г. На 01.01. 2013г. На 01.01. 2014г. На 01.01.2015г
Сумма, тыс.руб. Доля, в % Сумма, тыс.руб. Доля, в % Сумма, тыс.руб. Доля, в % Сумма, тыс. руб. Доля, в %
До 10 лет 19 918 21,64 25 032 8,40 62 037 16,49 40 560 20,28
10-20 лет 72 112 78,36 195 256 65,51 159 287 42,33 131 348 65,66
20-30 лет 77 768 26,09 154 956 41,18 28 122 14,06
Итого 92 030 100 298 056 100 376 280 100 200 030 100

По данным таблицы 2.2, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2:

 проблемы ипотечного кредитования в рф 3

Рисунок 2.2 — Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2012-2015 гг.

Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3 — Объем выданных ипотечных кредитов за 2012-2015 гг.

Кредиты 2012г. (Тыс. Руб.) 2013г. (Тыс. Руб.) 2014г. (Тыс. Руб.) 2015г. (Тыс. Руб.)
1 кв 2 кв 3 кв 4

кв

1

кв

2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2

кв

3

кв

4

кв

1 кв 2

кв

3

кв

4

кв

Ипотечный кредит 15250 25360 22 336 29 084 55 183 69 170 75 816 97 887 117 569 103 042 81 200

200

74 469 38 436 47 385 50 345 63 864

Представим данные таблицы 2.3 на рисунке 2.3:

 проблемы ипотечного кредитования в рф 4

Рисунок 2.3 — Объем выданных ипотечных кредитов за 2012-2015гг

По приведенной выше диаграмме можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2013г. и в первом квартале 2014г. (в четвертом квартале 2013г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первом квартале 2008г. 117 569 тыс. руб.).

Тогда как к первому кварталу 2015г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. рублей. Связано это с кризисом, начавшимся с сентября 2014г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц).

Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица).

На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать в наибольшей мерекачественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски. Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2012 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».На первоначальном этапе поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных банком, после снижения платежеспособности заемщикаи возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России [15, c. 70].

2.2 НЕОБХОДИМОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации.

Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ.

Сегодня рынок ипотечного кредитования в России переживает непростой период.

По состоянию на 1 декабря 2014 года количество выданных в рублях ипотечных жилищных кредитов увеличилось по отношению к 1 декабря 2013 г. на 160,4 тыс. ед. до 878 тыс. ед. (на 22,35%).

Накопленный объем предоставленных в рублях ипотечных жилищных кредитов по сравнению с данными на 1 декабря 2013 г. увеличился с 1161 млрд. руб. до 1522 млрд. руб. (на 30,1 процента).

По предварительным данным АИЖК, по итогам 2014 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов достиг 1,7 трлн. рублей. По сравнению с декабрем 2013 г. темп роста выдачи ипотечных жилищных кредитов увеличился с 117% до 122% в декабре 2014 года. По состоянию на 1 декабря 2014 г. средневзвешенная процентная ставка по выданным в течение месяца кредитам увеличилась с начала года на 2,7% и составила 12,61%. В ноябре 2013 года данный показатель был равен 12,5%. Наименьшее значение данного показателя за 11 месяцев 2014 г. отмечено в марте – 11,97%, наибольшее – 12,85% – в октябре 2014 года. Средневзвешенная процентная ставка по выданным в течение 2014 года кредитам по состоянию на 1 декабря 2014 г. составила 12,35%, уменьшившись с начала года на 0,05 п.п. По состоянию на 1 декабря 2013 г. данный показатель был равен 11,9 процента. Задолженность по предоставленным в рублях ипотечным жилищным кредитам на 1 декабря 2014 г. по сравнению с 1 декабря 2013 г. увеличилась с 2,44 трлн. руб. до 3,31 трлн. руб. (на 35,6%).

Прирост кредитов с просроченной задолженностью с начала 2014 года составил 8,1% (на 2,1 млрд. руб.).

Доля просроченной задолженности на 1 декабря 2014 г. в общем объеме задолженности составила 0,83%, в декабре 2013 г. данный показатель был равен 1,05 процента.

 проблемы ипотечного кредитования в рф 5

Количество выданных в валюте ипотечных жилищных кредитов по состоянию на 1 декабря 2014 г. уменьшилось на 58,9% по отношению к 1 декабря 2013 г. (с 1722 до 708 единиц).

Накопленный объем выданных в валюте ипотечных жилищных кредитов уменьшился на 41% по сравнению с показателем 2013 г. (с 14,51 млрд. до 8,6 млрд. руб.).

Средневзвешенная процентная ставка по выданным в валюте ипотечным жилищным кредитам в ноябре 2014 г. составила 9,26%, уменьшившись по сравнению с сентябрем 2014 г. на 0,08 п.п. В ноябре 2013 г. данный показатель составлял 9,6 процента.

Крупнейшие 10 регионов Российской Федерации по объему выданных ипотечных жилищных кредитов (по состоянию на 01.12.14 г.), млрд. руб.
1. г. Москва 153,5
2. Московская область 130,2
3. г. Санкт-Петербург 82,9
4. Тюменская область 72
5. Республика Татарстан (Татарстан) 45,3
6. Свердловская область 44,5
7. Краснодарский край 43,9
8. Красноярский край 41,9
9. Новосибирская область 38,7
10. Республика Башкортостан 35,4

Средневзвешенный срок кредитования по рублевым ипотечным жилищным кредитам, выданным в течение месяца, по состоянию на 1 декабря 2014 года увеличился на 4 месяца по сравнению с данными на 1 декабря 2013 года и составил 15 лет и 1 месяц (14 лет и 9 месяцев по состоянию на 1 декабря 2013 г.).

Средневзвешенный срок кредитования по валютным ипотечным кредитам, выданным с начала года, за аналогичный период, уменьшился с 12 лет и 6 месяцев до 11 лет и 7 месяцев.

В отличие от прежних лет возможность развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью рыночных отношений и следующими благоприятными факторами:

1. Население:

  • разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;
  • возникновение среднего класса (около 16%), то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
  • изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
  • повышение подвижности населения в пределах территории страны;
  • рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

2. Российские предприниматели:

  • разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;
  • острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;
  • стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;
  • понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
  • возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

3. Банки и финансовые инвесторы:

  • укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
  • выполнение ведущими банками пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;
  • стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения;
  • активизация государства и местных органов в поддержке ипотечного кредитования граждан;
  • сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
  • ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;
  • повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения;
  • рост конкуренции;
  • создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию).

4. Органы государственной и местной власти:

  • создание новой возможности решения жилищной проблемы;
  • укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
  • оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства;
  • рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
  • выполнение градостроительных планов.

Такое сочетание интересов создает необходимую почву для решения жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

  • принятие нормативных правовых актов;
  • оптимальное налогообложение;
  • совершенствования проектирования и технологий строительства;
  • государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
  • адресные жилищные субсидии гражданам.

В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневой системе: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

  • недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
  • отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
  • недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
  • отсутствие вторичного рынка закладных.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки большое количество требований ипотечных банков к заемщикам:

  • документальное подтверждение доходов,
  • определенный стаж работы на одном месте,
  • возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программhttp://www.allcredits.com.ua/ipotechniy.html достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Главным преимуществом ипотекиявляется то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме).

При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»:

заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.

Проанализировав систему ипотечного кредитования в Омском отделении №8634/664 Сбербанка России, можно сказать, что данный вид продукта занимает значительное место в кредитном портфеле. Наиболее благоприятный рост ипотечных кредитов наблюдается в 2008г. (в первом квартале составил 117 569 тыс. руб.), однако к 2009г. (в первом квартале – 38 436 тыс. руб.) объем выданных кредитов по данному виду кредита резко снижается. Анализ ипотечного кредитования в России. Это связано с тем, что в предыдущем году в стране возникла кризисная ситуация, в результате которой доходы у большинства населения сократились, многие остались без рабочих мест за счет сокращений на предприятиях. Банки ужесточили требования по ипотечным кредитам, что привело к тому, что у многих жителей страны уменьшилась вероятность приобретения жилья. Для снижения рисков, Сбербанк России проводит ежеквартальную оценку стоимости недвижимости. В связи с тем, что наблюдался спад цен на недвижимость, Сбербанк в качестве обеспечения по ипотечному кредиту помимо залога приобретаемой недвижимости дополнительно принимал поручительство физических лиц. Но уже буквально к концу 2009 года все начало постепенно меняться в лучшую сторону. В Сбербанке существует две схемы платежей: это аннуитетная и дифференцированная. Сравнивая данные схемы платежей с одинаковыми условиями (к примеру, при сумме 990 360 руб., 15,%, на 15 лет) можно сделать выводы о том, что аннуитетная форма платежей является более выгодной для банка, так как доходность здесь составит на 383 937 руб. больше, чем по схеме дифференцированных платежей. Поэтому для эффективного ипотечного кредитования необходимо банком использовать преимущественно схему аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для заемщика является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках.

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при всём этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными).

Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Cписок использованных источников

[Электронный ресурс]//URL: https://ddmfo.ru/kursovaya/ipotechnoe-kreditovanie-2/

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ РФ

от 30 ноября 1994 г., № 51-ФЗ // «Консультант плюс».

2. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009 N 166-ФЗ) // «Консультант плюс».

3. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах» // «Консультант плюс».

4. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 №1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы»// «Консультант плюс».

5. «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» (утверждена распоряжением Правительства РФ № 1201-р от 19.06.2010 года) // «Консультант плюс».

6. Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) / К.Л. Астапов// Деньги и кредит. — 2015. — №4. — С. 42-48.

7. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости/ И.Т. Балабанов. — СПб.: Питер, 2014. – 208 с.

8. Довдиенко, И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка : учебное пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. — М. : ЮНИТИ : ЮНИТИ-ДАНА, 2015. — 463 с.

9. Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов – М.: Маркетинг, 2013. – 153 с.

10. Иванов, В.В. Все об ипотеке/В.В. Иванов — М.: МТ-Пресс, 2013. – 248с.

11. Колесникова В. И. Банковское дело: учебник / В. И. Колесникова. – 4-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2015.- 464 с.

12. Лаврушин, О.И. Банковское дело: учебное пособие / О.И. Лаврушин. – 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2015.- 672 с.

13. Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. — СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс». — 2015. — 294 с.

14. Панфилов А. В. Ипотека в России: состояние и перспективы / А. В. Панфилов // Народонаселение. – 2014. — №1. – С.88-99.

15. Хе О. В. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов / О.В. Хе // Деньги и кредит. – 2014. — №5. – С. 67-71.

16. www.rusipoteka .ru – Русипотека, Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

17. www.ipocredit .ru – Ипотечное кредитование в России

18. www.cbr .ru–Официальный сайт ЦБР

19. www.finmarket .ru – Информационное агентство «Финмаркет»

20. www.sbrf .ru – официальный сайт Сберегательного Банка России

21. www.ahml .ru– официальный сайт АИЖК.