Система ипотечного кредитования как инструмент преод

Курсовая работа

1. Функции ипотеки и классификация ипотечных кредитов оления кризисных явлений

3 Формирование институтов регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования Библиографический список

1. Функции ипотеки и классификация ипотечных кредитов

Ипотека в России выполняет следующие функции:

  • обеспечивает возврат заемных средств;
  • стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
  • формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека — рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно, и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением указанных в ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

7 стр., 3346 слов

Участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе. Военная ипотека

... в договоре указанием его наименования... Залог недвижимого имущества (ипотека) 1.2 Понятие ипотеки Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka --залог... Залог недвижимого имущества (ипотека) 1.3 Особенности ипотеки ... военную службу по контракту в системе социального обеспечения граждан Российской Федерации В статье ...

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические.

6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По сути, первичный ипотечный рынок — сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

  • земельные участки;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома;
  • квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
  • объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

  • приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
  • приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
  • приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
  • на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
  • строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

  • банковские;
  • небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

  • кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
  • кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

  • сотрудникам банков;
  • сотрудникам фирм — клиентов банка;
  • клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
  • лицам, проживающим в данном регионе;
  • всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1).

Таблица 1

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Способ рефинансирования

Вид кредитного института

1 Выпуск ипотечных облигаций

Ипотечные банки

2 Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии

Стройсберкассы

3 Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)

Универсальные банки

4 Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

ипотечный кредитование жилищный

Таблица 2

Классификация кредитов по срокам

Виды

кредитов

Великобрита-ния

страны

континентальной Европы

США

Россия

Краткосрочные

До 3-х лет

До 1 года

До 1 года

До 1 года

Среднесрочные

3−10 лет

1−5 лет

1−10 лет

1−3 года

Долго-срочные

Более 10 лет

Более 5 лет

Более 11 лет

Более 3-х лет

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 2).

7. По способу амортизации долга:

  • постоянный ипотечный кредит;
  • кредит с переменными выплатами;
  • кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

  • кредит с фиксированной процентной ставкой;
  • кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

  • с правом досрочного погашения;
  • без права досрочного погашения;
  • с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

  • обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
  • субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

2 Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства — неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно «новый курс» Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека).

Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости).

Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [3, с. 188].

Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования, т.к. развитие данной системы — это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

  • вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактор оздоровления экономики;
  • рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;
  • денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
  • применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Прежде чем переходить к исследованию элементов системы ИЖК, необходимо определить, что же представляет собой сама система. Каждая система призвана выполнять определенные функции. В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции: обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора.

Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, на мой взгляд, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК.

Таким образом, в нашем представлении систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов. Цели и функции этих субъектов описаны в таблице.

Так, обязательное участие в сделках риелторских компаний, продавцов жилья, оценочных компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки присуще, в основном, только ипотечному жилищному кредитованию. Все эти участники как субъекты ипотечного жилищного кредитования являются неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными кредиторами ипотечных жилищных кредитов в России являются универсальные коммерческие банки, в то время как в западных странах ипотечными кредиторами, как правило, выступают специализированные ипотечные кредиторы.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования — один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования — вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов: кредиты на приобретение земли под жилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкцию жилья, кредиты на приобретение жилья.

Таблица 3

Субъекты ипотечного жилищного кредитования: цели и функции

Субъекты

Цели и функции

Заемщики

Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту

Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения)

Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам

Продавцы жилья (физические лица)

Выгодно продать жилье

Риелторские организации (лицензированные продавцы)

Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение

Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России

Страховые компании

Полное страховое сопровождения сделок и извлечение максимальной прибыли

Оценочные компании

Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в том числе при реализации с торгов

Операторы вторичного рынка

Приобретение ипотечных жилищных кредитов у первичных кредиторов

Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги)

Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ценные ипотечные бумаги

Органы опеки и попечительства

Контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан

Государство

Преследует три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья

Приобретение строящегося жилья, в том числе отдельных домов, на наш взгляд, нельзя отнести к объекту ипотечного жилищного кредитования, поскольку обеспечением в таких сделках является не недвижимость, следовательно, сами кредиты не являются ипотечными. Приобретение жилья становится объектом ипотечного жилищного кредитования в случае нехватки у заемщика собственных средств и возникновения потребности в заемных средствах.

Этимологически термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий:

1. Залога недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (чисто правовая функция ипотеки).

2. Закладной (существуют и другие названия долгового свидетельства, подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству).

3. Ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитором под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости — ипотекой, ипотечные жилищные кредиты — залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства. Между банком и заемщиком заключается соответствующий договор, по которому залогодателем является заемщик, а банк является залогодержателем до момента полного исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. При неисполнении залогодателем (заемщиком) своих обязательств, залогодержатель (кредитор) имеет право удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст. 77 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира, приобретенная за счет кредита банка в собственность, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора ее купли-продажи.

3 Формирование институтов регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования

Ипотечный кредит сейчас можно получить по программе федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): на 20 лет под 15% годовых в рублях. Причем первый взнос за однокомнатную квартиру при ее нынешней стоимости составляет не менее 5000 долл., а ежемесячные выплаты по кредиту — около 400 долл. Учитывая, что средняя заработная плата по России оставляет 5600 рублей, такое жилье никак не назовешь доступным. Для того чтобы сделать такой механизм, как ипотечное кредитование, достаточно выгодным для тех, кто физически мог бы им воспользоваться, предлагается по ипотечным кредитам понизить процентные ставки. На этом этапе реформа опять сталкивается с банковской системой: сейчас банки очень не заинтересованы предоставлять кредит на 15−20 лет: слишком велик риск невозврата денег. При этом в случае несостоятельности гражданина-должника квартира, купленная в кредит, отобрана быть не может, если это единственная пригодная для проживания собственность гражданина (ст. 446 ГПК РФ).

Однако, несмотря на имеющиеся сложности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) успешно проводит работу по привлечению банковских структур к сотрудничеству. Так, АИЖК подписало соглашение на 100 млн руб. с одним из российских банков. Фактически АИЖК застраховала более двухсот российских семей, взявших кредиты на жилье, от возможных неприятностей.

Правительства РФ

Непосредственной целью Агентства являются:

  • создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
  • обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
  • создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
  • создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
  • формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и было создано осенью 1997 года распоряжением Правительства в качестве локомотива ипотеки и страхователя рисков на этом сегменте рынка, оно и должно выкупать у банков закладные на недвижимость по кредитным договорам. Сейчас этот тип ценных бумаг циркулирует в России. Уже заключено соглашение о сотрудничестве с администрациями более 30 регионов и на сегодняшний день выкуплено 490 закладных в 19 регионах страны на общую сумму в 180 млн рублей19.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Сто процентов акций принадлежит государству (19, «https:// «).

Правительства РФ

В июле 2002 г. в г. Белгороде Агентство провело совещание с представителями регионов Российской Федерации по вопросу рефинансирования организаций и банков, предоставляющих гражданам ипотечные жилищные кредиты и займы.

В ходе совещания были обсуждены «Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов», подготовленные Агентством, с профессиональными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. Выработанные на совещании рекомендации легли в основу концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Началась аккредитация региональных ипотечных структур, созданных с участием региональных администраций.

С апреля 2003 г. Агентство снизило ставку рефинансирования ипотечных кредитов с 18 до 15% годовых. Эта мера была обусловлена общим улучшением ситуации на российском финансовом рынке, а также политикой Агентства, направленной на обеспечение максимальной доступности ипотечных кредитов для населения.

24 апреля 2003 г. АИЖК осуществило дебютный выпуск корпоративных облигаций, разместив их в секции фондового рынка Московской межбанковской валютной биржи.

Спрос на облигации ОАО «АИЖК» превысил объем выпуска более чем в 1,7 раза, что говорит о востребованности данной бумаги со стороны участников рынка. Это связано с высокой надежностью выпущенного инструмента, который, по оценкам аналитиков, близок по надежности к ГКО ОФЗ.

В настоящее время Агентство является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов-участников федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы, банки, страховые, оценочные и риэлторские компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они имеют следующую специализацию:

  • региональные банки оформляют ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных;
  • региональные операторы выкупают стандартные закладные у региональных банков и формируют пулы закладных;
  • АИЖК выкупает, сохраняя право регресса ответственности при дефолте закладной, стандартные пулы закладных у региональных операторов с целью секьюритизации, т.

е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Взаимодействие участников ипотечного рынка осуществляется по следующей схеме:

  • Агентство направляет Региональному оператору Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов, включающие требования к основным участникам ипотечного рынка. Агентство проводит анализ финансового состояния и проверку правоустанавливающих документов Регионального оператора;
  • после согласования Стандартов заключается трехстороннее Соглашение о сотрудничестве между Агентством, Региональной Администрацией и Региональным оператором;
  • региональный оператор в целях создания и развития рынка ипотечного жилищного кредитования на территории своего региона обеспечивает его инфраструктуру, что включает в себя привлечение банков (первичных кредиторов), страховых, оценочных и, при необходимости, риэлтерских компаний;
  • после согласования и утверждения участников ипотечного рынка Агентство заключает с Региональным оператором Соглашение о сотрудничестве.

Этап формирования плана поставки закладных Агентству включает в себя:

  • Формирование, согласование с АИЖК и подписание «Протокола согласования основных условий Договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки», который несет следующую информацию:
  • Агентство объявляет о взаимных санкциях, которые будут в Договоре купли-продажи закладных;
  • РО объявляет о своих планах по срокам и объемам поставки закладных на текущий год.

Данный документ является важнейшим на этапе формирования плана поставки закладных и оформляется в период после подписания трех-стороннего соглашения и до момента аккредитации РО.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК на этом этапе:

  • После анализа готовности РО к работе по Стандартам АИЖК направляет письмо РО с предложением начать работу с Протоколом согласования. РО самостоятельно может инициировать работу с Протоколом согласования;
  • РО анализирует свои возможности по поставке закладных по Стандартам АИЖК и после первоначального формирования Протокола согласования согласовывает его с АИЖК (по электронной почте или по факсу);
  • после взаимного согласования объемов и сроков поставки и взаимной ответственности, которые стороны планируют отразить в Договоре купли-продажи, РО окончательно формирует Протокол согласования, подписывает его и ставит печать РО и отправляет по почте в АИЖК;
  • АИЖК подписывает и регистрирует Протокол согласования и высылает его РО.

Согласование и подписание «Договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки» (Приложение № 25 Стандартов).

Это основной документ, в котором РО и АИЖК на основании двухстороннего соглашения и Протокола согласования основных условий формируют График поставки закладных со сроками и объемами поставки на конкретный период (на квартал или до конца текущего года), определяются с ответственностью каждой стороны Договора и оговаривают конкретные условия и правила (технологию) поставки закладных. Договор купли-продажи заменяет собой

Протокол согласования после того, как Региональный оператор аккредитован Агентством.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК на этом этапе:

аккредитации РО Агентство

  • РО заполняет Договор купли-продажи закладных с отсрочкой платежа и График поставки закладных согласовывает с Агентством (по электронной почте или по факсу);
  • после согласования с АИЖК РО оформляет и подписывает Договор купли-продажи закладных с отсрочкой платежа и График поставки закладных (Приложение № 1 к Договору) и отправляет ГАРАНТПОСТом в двух экземплярах в адрес АИЖК;
  • АИЖК подписывает и регистрирует Договор и Приложение к нему (График поставки) и один экземпляр отправляет РО.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК в этом случае:

  • РО по факту наличия закладных, оформленных по стандартам АИЖК, доставляет их в АИЖК;
  • АИЖК проводит андеррайтинг закладных и при его положительном результате оформляется и подписывается «Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула)»;
  • после размещения закладных, поставленных в рамках этого Договора (по Реестру закладных), и необходимых документов (два дня после подписания Договора купли-продажи), подписывается Акт приема-передачи закладных.

Договора купли-продажи — основные документы по поставке закладных РО и могут оформляться посте аккредитации РО.

Рис. 1. Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка

Требования к участникам рынка, Региональные операторы

1. Обязательные:

устойчивое финансовое положение — определяется по методике Агентства;

  • достаточность собственного капитала.

Собственный капитал Регионального оператора рассчитывается Агентством самостоятельно в соответствии с собственной методикой. На основании рассчитанного собственного капитала Региональному оператору устанавливается лимит его ответственности (платёжеспособности).

Агентство имеет право предъявлять и пересматривать требования к достаточности собственного капитала Регионального оператора. При этом размер чистых активов должен составлять не менее величины Уставного капитала Регионального оператора.

  • гарантии третьих лиц (Администраций) по обязательствам Регионального оператора перед Агентством (в случае недостаточности собственного капитала для выполнения своих обязательств перед Агентством);
  • контроль органов местного самоуправления над деятельностью Регионального оператора.

Не менее 51% величины Уставного капитала Регионального оператора должны составлять средства местных администраций (для Региональных операторов в форме открытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью) либо иные формы участия органов местного самоуправления в деятельности Регионального оператора (прямо или опосредованно), позволяющие осуществлять управление и контроль над Региональным оператором, а также влиять на принятие им решений (для остальных организационно-правовых форм).