Ипотечное кредитование: сущность и особенности в РФ

Курсовая работа

Жилищная проблема в России определяет необходимость совершенствования жилищного законодательства и механизмов его обеспечения. Любое совершенствование возможно только при развитии экономики страны, но на сегодняшний день на проблемы, связанные с жильем, сильное влияние оказывает экономический кризис.

В результате кризисной ситуации в стране было замечено подорожание ипотеки и других видов кредитования, снижение доходов населения. Это все сказалось на ипотечном кредитовании, ведь обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российский государством. Современные механизмы решения проблем с жильем у населения лежат в области ипотечного кредитования.

Большинство российских семей признаны крайне нуждающимися в жилье и стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Основная часть населения нашей страны не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия сбережений и возможности их накопления и только при помощи ипотечного кредитования они в силах решить данную проблему. Решение социальных проблем многих россиян — заслуга ипотеки. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования на современном этапе, выявление проблем и перспектив его развития.

В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

  • ·изучить теоретический аспект ипотечного кредитования;

·проанализировать проблемы государственного регулирования ипотечного кредитования в России

·проанализировать состояние рынка ипотечного кредитования в России в условиях рыночной экономики и в период кризиса;

  • ·выделить существующие проблемы и пути их решения;
  • ·определить перспективы развития института ипотеки.

Поставленные задачи обусловили структуру курсовой работы, которая состоит из введения, 2 глав, заключения, списка литературы.

Значимость работы заключается в том, что ее можно использовать для дальнейшего более детального изучения темы, а также то, что знания, приобретенные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться как в будущей профессиональной деятельности, так и в повседневной жизни.

5 стр., 2018 слов

Курсовая работа социальная ипотека

... Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат. – 2009. – № 12. – с. 115. Панин М.А. Закон об ипотеке // Закон и право. – 2009. – № 5. – с. 73. Обовская А.А. Ипотечные правоотношения в России ... ипотеке становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку. 3. Социальная ипотека ... это проведение интенсивной просветительской работы среди населения. Для ...

1.Теоретические основы процесса ипотечного кредитования

1.1 Сущность и история развития ипотечного кредитования

Система жилищного финансирования, включающая финансирование строительства жилья и приобретения жилья населением, предполагает использование таких форм финансирования, как кредитование, в том числе ипотечное, прямое инвестирование, бюджетное финансирование, долевое участие инвесторов, как юридических, так и физических лиц, в строительстве жилых домов, предоставление бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотека — это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование — предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

1) Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

2) Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.

3) Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен — как правило, 10-15 лет и более.

4) Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

5) Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

6) Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк. 29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году.

Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же заемном банке была образована страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

22 стр., 10532 слов

Ипотечный кредит и его развитие

... ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации. Ипотечные кредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется в течение всего срока кредитования жилья, ... исследования является ипотечное кредитование и его развитие, предметом – теоретические аспекты анализа ипотечного кредита. В первой главе данной работы раскрывается понятие общего кредитования населения ...

В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита — Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально — экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 году было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. — 294,9 млн. руб., в 1877 г. — 415 млн. руб. [5, c. 24].

Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 году приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую финансово-кредитную политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс).

В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов.

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. [5, c. 24].

В 1896 году условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5 процентов годовых. [5, c. 24].

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

26 стр., 12600 слов

Ипотечное кредитование в банке

... кредитования, связанные с определением понятий ипотека, ипотечный кредит, процесс ипотечного кредитования; рассмотрением различных видов ипотечных кредитов; определением последовательности этапов процесса ипотечного кредитования.; изучением содержания понятия информационного обеспечения ипотечного кредитования. Во второй главе рассматриваются особенности деятельности филиала «Газпромбанк» ...

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. [5, c. 24]. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году было 11. [5, c. 24]. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию финансово-кредитной системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

В ходе сложной эволюции ипотечного кредитования после Октябрьской революции ипотечные кредитные организации были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности. Более 70 лет в нашей стране ипотечное кредитование являлось незначительным механизмом.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года и создание в 1997 году Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое было создано для обеспечения ликвидности российский коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и Федеральный Закон «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним».

1.2 Причины возникновения и существования ипотечного кредитования

В наше время часто можно встретить рекламу ипотеки по телевидению, на рекламных вывесках, на просторах интернета. Так что же является причиной возникновения и существования ипотечного кредитования?

Ипотека, т. е. обеспечение исполнения различных финансовых, экономических и гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, надежной гарантией прав и законных интересов.

Согласно социологическим исследованиям, около 77 % россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, при этом 10 % располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. [9, c. 24]. Исходя из того, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) в среднем 20 тыс. долларов, потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долларов. [9, c. 24].

4 стр., 1691 слов

Ипотечное кредитование в современной России

... образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества. В России, ...

Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. Это, в свою очередь, увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу из инвестиционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Поэтому развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

В то же время в настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, которые приводят к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута.

Ипотека станет эффективным финансово-экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, прежде всего, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.

1.3 Проблемы государственного регулирования ипотечного кредитования

Приобретение жилья в кредит непривычно для россиян, что, по мнению специалистов, выступает одной из причин медленного развития ипотеки в России по сравнению с Западом. Логика ипотечного кредита такова, что в этой сделке участвуют три стороны: государство, человек, берущий кредит, и кредитная организация (чаще всего это банк), предоставляющая кредит.

Для того чтобы быть уверенным в том, что каждая сторона максимально выполнит свои обязательства перед двумя другими, необходимо убедиться, что сделка эта выгодна каждой из сторон.

Ныне решение жилищного вопроса граждан страны — одна из главных задач и проблем власти. Россия не первое государство, которое поставило перед собой такую серьезную задачу и предпринимает реальные действия для ее решения. В современной экономической ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения.

Причины состоят в следующем:

1) государство берет на себя обязательство разработать и обеспечить правовую поддержку реализации программ банковского кредитования ипотеки;

2) при этом банки должны сделать более доступными условия предоставления ипотечного кредита;

3) население, заинтересованное в разрешении своих жилищных проблем, должно быть готово не только воспользоваться теми правами, которые предоставляются при использовании программ ипотеки, но и быть готовым исполнять возложенные на него тем самым обязанности.

9 стр., 4225 слов

Ипотечное кредитование в России

... кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем. Актуальность ипотеки заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России ...

Таким образом, только совместными действиями элементов одной структуры: государства, банков и населения — ипотека станет доступной и реально приносящей конструктивные результаты.

Изначально ипотечное кредитование в России появилось из инвестиционных соображений, а не из социальных, ведь ипотека — это мощнейший инвестиционный фактор. Для того чтобы поднять экономику России после событий 1990-х гг., требовалось 600 млрд. долл. США, а неликвидной, т.е. малофункциональной и устаревшей, недвижимости тогда, в конце 90-х годов прошлого века, было на 500 млрд. долл. США. [1, c. 24].

Сейчас курс доллара изменился, и соотношения другие. Однако сути этот факт не меняет: уже тогда было очевидно, что ипотека как раз один из тех рычагов, который позволит в короткие сроки решить проблему модернизации экономики России. Проект модернизации экономики при помощи широкого внедрения системы ипотечного кредитования получил название доступное жилье, во многом говорящее за себя.

Главной проблемой остаются процентные ставки и величина первого взноса. Самые приемлемые ставки сегодня — около 10% годовых в долларах США и 16% в рублях. [1, c. 24]. Однако не всем удается выполнить условия получения займа.

Собирая сведения о доходах заемщиков, банки, устанавливающие щадящие проценты, учитывают только официальную зарплату — необходима справка о доходах по форме N 2-НДФЛ, заверенная налоговыми службами. Помимо этого, для получения кредита в некоторых банках (например, в Сбербанке) необходимо наличие двух поручителей, чей суммарный доход больше дохода заемщика. К тому же заемщиком по договору ипотечного кредитования вы сможете стать, только если вы являетесь гражданином Российской Федерации, имеете стабильную занятость и стабильную зарплату или предпринимательский доход, имеете собственные накопления в размере, колеблющемся от 5 до 30% стоимости жилья, а срок окончания вашего кредитного договора наступит до достижения вами пенсионного возраста. Значит, если создавать портрет собирающегося взять кредит сроком на 10 лет идеального потенциального заемщика, то вам должно быть не более 45 (для женщин) или 50 (для мужчин) лет, стаж работы на высокооплачиваемой должности не менее шести месяцев, заработная плата за этот период должна неукоснительно повышаться плюс должна быть перспектива карьерного роста. Тогда закономерен вопрос: а зачем такому лицу кредит? Свои жилищные вопросы вы сможете решить собственными силами и в ближайшее время.

За кредитом обращается иная категория граждан, которые не в силах разрешить сложившуюся ситуацию собственными силами и средствами. Поэтому государство должно быть готово в какой-то мере представлять в первую очередь их интересы. Получается, что государство, понимая несомненную выгоду ипотеки, все же не имеет пока достаточных средств для того, чтобы дать ей развиваться полным ходом. Подобная нерешительная политика государства в вопросах ипотечного кредитования вынуждает кредитные организации быть чрезмерно избирательными в отношениях с клиентами, ведь банк, являясь коммерческой структурой, всегда руководствуется собственной выгодой.

14 стр., 6630 слов

Анализ потребительского кредитования на примере ООО «Русфинанс банк»

... потребительского кредита; анализ основных тенденций социально-экономического развития и кредитной активности в национальной экономике Российской Федерации; оценка деятельности крупных коммерческих банков по результатам участия в потребительском кредитовании ... уровней: первый представлен центральным банком, второй - коммерческими, сберегательными, ипотечными, специализированными банками: а третий - ...

Таким образом, роль государства в становлении ипотечного кредитования очень велика. Особенно с учетом чисто российской специфики в финансовой сфере его позиция должна быть еще более активной.

Если рассматривать ипотеку с позиции заемщика возникают следующие вопросы: Вступать или не вступать в ипотеку? Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов (даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов) вас просто выселят на улицу, не учитывая даже права и интересы несовершеннолетних детей, поскольку законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?

Приведем пример: допустим, стоимость квартиры 50000 $. Эту квартиру одобрил банк, поэтому вы можете со спокойной совестью ее приобретать. Как уже говорилось, независимый оценщик может определить ее рыночную стоимость, которая будет отличаться от той, которую определил продавец. Допустим, оценщик оценил ее в 40000 $. Тогда банк предоставит вам кредит на сумму 40000 x 70% = 28000 $. Положим, кредит дан на 10 лет под 12% годовых (неплохие условия).

Ежемесячные платежи по кредиту — 450 $.

Сумма процентов за первый год кредита составила 3240 $. Это те денежные средства, которые вы оплатите банку.

Есть еще дополнительные расходы:

  • оплата услуг оценщика — примерно 100 — 300 $;
  • оплата услуг нотариуса в среднем 1% : 28000 $ x 1% = 280 $;
  • страховка за первый год — 28000 $ x 1,5% = 420 $;
  • оплата услуг риелтора — 50000 $ x 5% = 2500 $.

Плюс расходы при государственной регистрации, которые несете вы, т.е. для ипотеки нужно внести не только первоначальный взнос, но и оплатить массу дополнительных расходов. И в течение еще девяти лет вы будете платить не только проценты по кредиту, возвращать сам кредит, но и выплачивать страховые взносы.

В результате квартира, приобретенная вами по ипотечной схеме, будет стоить для вас в 1,5 раза или на 70 — 80% дороже по сравнению с ее рыночной стоимостью. Но обратим внимание, что это будет верно при условии, что мы оговорим следующее. Да, она будет дороже по отношению к ее стоимости на момент получения займа. Но когда вы закончите производить платежи, на этот момент ее стоимость, как и стоимость других объектов недвижимости, также возрастет в два-три раза.

Насколько же ипотека выгодна для заемщика? Помимо уже перечисленных выгодных моментов ипотеки: сравнительно низкий первоначальный взнос, отсутствие необходимости трат на арендную плату вследствие возможности переезда на новую квартиру сразу после заключения договора и согласования всех моментов — в качестве особо выгодных можно также назвать послабление налогового бремени: при определении размера ваших доходов, с которых вы должны платить подоходный налог, вы имеете право из этой суммы вычесть всю сумму денег, которую вы платите банку в качестве ипотечного кредита.

К тому же ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов).

81 стр., 40257 слов

Совершенствование механизма рефинансирования ипотечного кредита(на ...

... недвижимости. Как правило, для ипотечного кредитования банки привлекают сторонние средства через размещение на фондовом рынке собственных ценных бумаг – ипотечных облигаций, которые весьма надежны. Ипотека в России проходит качественно новый этап ...

Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Еще один плюс ипотеки для заемщика: статья 220 Налогового кодекса РФ предоставляет имущественный налоговый вычет и гарантирует покупателю объекта недвижимости компенсацию расходов на покупку квартиры и процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья можно только однажды. Его максимальный размер — 1млн. руб. Причем не использованная в течение года сумма переносится на следующие годы, пока не будет полностью погашена.

Что же сказать о банках? Насколько им выгодно ипотечное кредитование? Рассматривая в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, те средства, которые мы положили на счет в банк, он начисляет проценты. Откуда же они берутся? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если эти ваши деньги не принесут ему прибыли, что же он сможет возвратить вам как проценты? Часть из прибыли банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т.е. банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, чтобы их деньги работали. Им выгодно давать кредиты, а, значит, выгодно и развитие ипотеки.

Анализ различных программ, реализуемых в Москве и в других городах и регионах России, тем не менее показывает, что при всей заинтересованности в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает следующее: ныне отсутствуют достаточный объем и доступные по цене долгосрочные ресурсы для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Банки, стараясь максимально обеспечить и гарантировать возврат заемных средств, предъявляют потенциальным клиентам совершенно нереальные требования: поручители, огромные официальные зарплаты, десятки всевозможных документов и проценты, выплата которых сведет на нет возможные выгоды заемщика. При этом важно, что, по данным статистики, процент невозврата кредитов в России гораздо меньше, чем, например, в других странах Восточной Европы. Он колеблется на уровне статистической погрешности (называют цифры от 0,5 до 1,75%), стремясь к нулю в сфере дорогой ипотеки и приближаясь к 4 — 6% в сфере дешевого экспресс-кредитования. [1, c. 24].

В конечном итоге, именно банки, предоставляющие ипотечный кредит, рискуют меньше всего. Убытки банк может понести только в случае, если одновременно упадут цены на жилье и заемщик прекратит возвращать полученный кредит.

Процесс рефинансирования собственно и заключается в выпуске (эмиссии) ипотечных ценных бумаг (облигаций, закладных), которые позволяют банку быстро вернуть потраченные на выданный вам кредит средства путем переуступки требований по кредиту той организации, которая приобретет ипотечные ценные бумаги. Логика этого процесса проста: кредитор меняется, но условия кредита остаются прежними, то есть мы ничего не теряем — напротив, в отличие от банков, даже самых надежных, государственные организации (например, Сбербанк или Государственный пенсионный фонд) вряд ли когда-нибудь разорятся. Банки, которым такое положение вещей весьма выгодно, станут охотнее выдавать ипотечные кредиты, таких банков вообще в норме при налаженной процедуре рефинансирования должно стать больше, возникнет здоровая конкуренция, которая по рыночным законам всегда ведет к снижению стоимости — в данном случае величины процентов по выданному кредиту.

37 стр., 18472 слов

Анализ ипотечного кредитования в ОАО «БИНБАНК»

... состояние рынка ипотечного кредитования в России;  проанализировать состояние рынка недвижимости в России;  проанализировать операционную эффективность ипотечного банка;  проанализировать текущее состояние портфеля ОАО «БИНБАНК», рассмотреть ... приобретение строящегося жилья можно пересчитать по пальцам. Рост платежеспособного спроса населения Пять лет назад развитие ипотеки в значительной ...

Как бы то ни было, помимо положительных сторон, несомненно существует и ряд проблем, связанных с ипотечным кредитованием. Речь о них пойдет в следующей главе

2. Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе

2.1 Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

После того, как рыночная экономика вступила в права на просторах Российской Федерации, в русском языке все чаще стало мелькать понятие — ипотека. Хотя, как упоминалось ранее, то услуга по получению кредита в банке с возможностью покупки жилья уже существовала в России до 1917 года, имела твердую законодательную базу и пользовалась популярностью. Но за годы «советской власти» при административно-командной системе ведения строительства и распределения жилья, накопленный дореволюционный опыт был утрачен.

В европейских же странах механизм ипотечного кредитования успешно функционировал больше сотни лет, поэтому теперь нашему государству и российским банковским организациям приходится перенимать опыт у коллег из зарубежных стран. Естественно, что возникают проблемы в обеспечении граждан недвижимостью путем ипотечного кредитования, которые приходится решать быстро и не всегда качественно.

Согласно отчетам, предоставленным из Комитета по собственности Государственной Думой, в настоящее время остро нуждаются хоть в каком-то жилье более 20 млн. граждан России. [10, c. 24]. Чтобы обеспечить эти семьи жильем, нужно в ближайшее время построить более 12 млн. квадратных метров жилья. [10, c. 24]. А еще следует учитывать, что список очередников с каждым днем увеличивается.

Так вот одной из проблем ипотечного кредитования является инфляция. Конечно, за последние годы инфляция перестала нас пугать на том уровне, как это происходило 10-15 лет назад. Уровень инфляции с тех времен существенно снизился. Но до стабильности экономики Российской Федерации еще далеко, поэтому и желаемой стабильности в кредитной системе нашей страны тоже нет.

Банковские и другие кредитные организации сталкиваются с двумя основными проблемами. Из-за инфляции граждане не желают держать свои накопленные денежные средства на депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по кредитованию заемщиков, нуждающихся в жилье.

В результате этого ипотечное кредитования не является массовым продуктом, а лишь предложением для избранных, для людей с хорошей работой и стабильным достатком. Таких семей, остро нуждающихся в жилье ничтожно мало (около 1%).

Еще одной не менее важной проблемой являются риски, которые могут возникать в результате ипотечного кредитования. Сама по себе ипотека как кредитный займ является длительным продуктов по срокам окупаемости вложенных средств. В среднем ипотека для граждан предлагается банковскими учреждениями сроком на 10-20 лет.

Значит, ипотечные кредиты должны иметь какие-то гарантии для поддержания своей экономической стабильности. А как добиться таких гарантий экономической стабильности, если доходы граждан постоянно изменяются, резко падают, а потом слишком медленно возрастают? Такие скачки финансовой стабильности полностью зависят от мировых финансовых кризисов. Поэтому как бы мы не старались этого избежать, но длительные договора по ипотечному кредитованию заключаются с определенными рисками. Кредитные организации могут в некоторой степени компенсировать свои возможные финансовые риски высокими процентными ставками по ипотечным займам. В то время как заемщики могут быть защищены от возможных рисков только государством и политикой, которая проводится в отношении вопросов жилищного кредитования.

Следующая острая проблема ипотечного кредитования — монополизация рынка кредитования. Строительных компаний, занимающихся в нашей стране возведением жилых домов, слишком мало. При отсутствии здоровой конкуренции владельцы строительных компаний продолжают удерживать стоимость построенных квадратных метров жилья на высоком уровне, получая большие прибыли от своего фактически монопольного бизнеса.

Страдают от этого простые граждане, которые не могут себе позволить по существующим ценам купить квартиры или коттеджи в собственность. Решить эту проблему можно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. Значит, нельзя допускать, чтобы рынок долевого строительства оставался монополизированным. Необходимо, чтобы строительный рынок стремительно развивался, образовывались новые компании по строительству жилья. Как вариант, создание льготных условий для развития этого перспективного бизнеса, тогда и ипотечное кредитование станет более доступным на рынке недвижимости.

2.2 Проблемы ипотечного кредитования в России в период кризиса

Несмотря на пессимистичные прогнозы, которые имели место в конце 2014 года, рынок ипотечного кредитования продолжает функционировать. Основной причиной пессимизма для прогнозов по ипотеке в 2015 году стало декабрьское повышение Центробанком ключевой ставки. Это было неожиданное решение, и поднятие ключевой ставки до 17% привело к фактической остановке ипотечного кредитования. Очевидно, что банки не могли предоставлять заемщикам ипотеку по процентам меньшим, чем ключевая ставка, по которой они сами берут деньги у Центробанка.

Поэтому сразу же после того, как кризисная ситуация на ипотечном рынке стала очевидной, поползли слухи о планировании государственных программ, которые будут способны поддержать ипотечный рынок. Естественно, сама по себе возможность привлечения ипотечного кредита для решений жилищных вопросов рядового гражданина для государства менее интересна. Намного важнее стало недопущение развала строительной отрасли (в конце прошлого года прогнозировалась волна банкротств строительных компаний, сокращение значительного количества рабочих мест на стройплощадках) и поддержание банковского сектора.

Подтверждением может служить тот факт, что все меры, которые в данный момент направлены на поддержание рынка ипотеки, ориентированы на первичный рынок.

С начала 2015 года ключевая ставка Центробанка была несколько раз пересмотрена, в конце января ставка опустилась с 17% до 15%, а с середины марта ставка понизилась до 14%. Одновременно были введены программы стимулирования ипотеки, на которые из различных фондов государством выделялось (и выделяются) значительный средства. В результате для банков ст