Экономическая оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости (торгово-офисное здание с открытой автостоянкой)

Курсовая работа

№ п. п.

Наименование показателей

Вариант 11

1

Местонахождение объекта

Кемерово

2

Общая площадь, объекта, кв. м.

9000

в том числе:

2.1

торговые помещения

5500

2.2

офисные помещения

2500

2.3

складские помещения

1000

2.4

количество парковочных мест

120

3

Рыночная стоимость объекта с земельным участком до реконструкции,

млн руб.

224

4

Стоимость реконструкции объекта, млн руб.:

4.1

стоимость разработки проектно-сметной документации, млн руб.

1,6

4.2

стоимость выполнения ремонтно-строительных работ, млн руб.

88

4.3

стоимость приобретения оборудования

6,5

4.4

затраты на монтаж оборудования

1,2

5

Затраты на формирование начального резерва финансовых средств

4,5

6

Затраты на разработку торговой марки

и позиционирование объекта на рынке

0,5

7

Затраты на приобретение нематериальных активов

1,2

8

График финансирования реконструкции, в процентах от общей суммы капитальных вложений:

8.1

1-й вариант:

1-й квартал

2-й квартал

10

3-й квартал

16

4-й квартал

30

5-й квартал

44

8.2

2-й вариант:

1-й квартал

2-й квартал

12

3-й квартал

34

4-й квартал

38

5-й квартал

16

9

Ставка доходности по долгосрочным депозитам в банке, % в квартал

2

10

Ввод объекта в эксплуатацию, квартал

6

11

Коэффициент недозагрузки площадей, %

4,5

12

Средняя ставка арендной платы, руб. /кв. м. в месяц

12.1

по торговым помещениям

1180

12.2

по офисным помещениям

1000

12.3

по складским помещениям

400

13

Средняя стоимость одного места на парковке (автостоянке), руб. /место в месяц

2800

14

Доходы от размещения рекламы арендодателей, руб. в месяц

420000

15

Удельные расходы на оплату коммунальных услуг, руб. /кв. м. в месяц

40

16

Удельные расходы на обслуживание объекта недвижимости, руб. /кв. м. в месяц

23

17

Вознаграждение за услуги управляющей компании, % от ПВД

3

18

Отчисления в ремонтный фонд, % от полной стоимости объекта недвижимости, в месяц

0,1

19

Прочие расходы собственника, руб. в месяц

84000

20

Срок полезного использования объекта недвижимости, лет

30

21

Срок полезного использования оборудования, лет

7

22

Срок полезного использования нематериальных активов, лет

3

23

Ставка налога на прибыль и других обязательных платежей, % от налогооблагаемой прибыли

20

доходность инвестиция экономическая эффективность

Рыночная стоимость объекта с земельным участком до реконструкции — 224 млн. руб.

Стоимость реконструкции объекта, млн руб.:

стоимость разработки проектно-сметной документации — 1,6

стоимость выполнения ремонтно-строительных работ — 88

стоимость приобретения оборудования — 6,5

затраты на монтаж оборудования — 1,2

Затраты на формирование начального резерва финансовых средств — 4,5 млн руб.

Затраты на разработку торговой марки и позиционирование объекта

на рынке — 0,5 млн руб.

Затраты на приобретение нематериальных активов — 1,2 млн руб

График финансирования реконструкции, в процентах от общей суммы капитальных вложений:

1-й вариант:

1-й квартал — (-)

2-й квартал — 10 %

3-й квартал — 16 %

4-й квартал — 30 %

5-й квартал — 44 %

2-й вариант:

1-й квартал — (-)

2-й квартал — 12 %

3-й квартал — 34 %

4-й квартай — 38 %

5-й квартал — 16 %

Ставка доходности по долгосрочным депозитам в банке, в квартал — 2 %

Ввод объекта в эксплуатацию, квартал — 6

Коэффициент недогрузки площадей — 4,5 %

Расчет общей потребности в инвестициях для реализации проекта

№ п. п.

Наименование работ или затрат

Инвестиции в основной капитал

(капитальные вложения)

Инвестиции в начальный оборотный капитал

Инвестиции в нематериальные активы

1

Рыночная стоимость объекта недвижимости до реконструкции

224

2

Капитальные вложения в реконструкцию объекта

в том числе:

97,3

2.1

Стоимость проектно-изыскательных работ

1,6

2.2

Стоимость строительно-монтажных работ

88

2.3

Стоимость оборудования и затраты на его монтаж

6,5

2.4

Затраты на монтаж оборудования

1,2

2.5

Затраты на формирование начального резерва финансовых средств

4,5

2.6

Затраты на приобретение нематериальных активов

1,2

2.4

ИТОГО

инвестиций в объект недвижимости

327

Расчет суммы капитальных вложений на каждом шаге расчетного периода

Продолжительность

периода осуществления капитальных вложений, кварталы

Всего

1

2

3

4

5

1. Процент осуществления капитальных вложений на шаге t , %:

1-й вариант

10

16

30

44

100

2-й вариант

12

34

38

16

100

2. Сумма капитальных вложений на шаге t ,

1-й вариант

9,73

15,57

29, 19

42,812

97,3

2-й вариант

11,676

33,082

36,974

15,568

97,3

Рис. 1. График распределения инвестиций по варианту реализации проекта

Норма дисконта здесь и далее в расчетах принимается по ставке доходности долгосрочных депозитов в банке в десятичном измерении:

(5)

Е= 2/100=0,02

где — ставка доходности долгосрочных депозитов в банке, % (см. исходные данные).

Для выбора эффективного варианта осуществления инвестиций в основной капитал необходимо рассчитать и сравнить суммарные дисконтированные капитальные вложения по вариантам и выбрать вариант с наименьшей суммой приведенных инвестиций. Дисконтирование осуществляется с помощью коэффициента дисконтирования на каждом шаге t периода осуществления капитальных вложений КВt. Коэффициент дисконтирования рассчитывается по формуле

(6)

б 1= 1/ (1+0,02) 1 =0,9804

б 2 =1/ (1+0,02) 2 =0,9612

б 3 =1/ (1+0,02) 3 =0,9423

б 4 =1/ (1+0,02) 4 =0,9238

б 5 =1/ (1+0,02) 5 =0,9057

где — норма дисконта по проекту.

Затем рассчитывается величина дисконтированных (приведенных к начальному моменту времени) капитальных вложений на каждом шаге t и определяется суммарная величина дисконтированных инвестиций по первому и второму варианту. Окончательно выбирается вариант с минимальным значением суммарных дисконтированных инвестиций :

Расчет выполняется в форме таб. 4

Таблица 4

Расчет суммарных приведенных инвестиций в основной капитал по вариантам финансирования проекта

Продолжительность

периода осуществления капитальных вложений, кварталы

Всего

1

2

3

4

5

1. Коэффициент дисконтирования на шаге t

0,9804

0,9612

0,9423

0,9238

0,9057

2. Дисконтированная сумма капитальных вложений на шаге t

1-й вариант

9,35

14,67

26,97

38,77

89,76

2-й вариант

11,44

31,17

34,16

14,1

90,87

Для дальнейших расчетов выбираем 1 вариант, с min значениями.

Капитальные вложения и общая потребность в инвестициях

Показатели

Инвестиционный период горизонта расчета, кварталы

1

2

3

4

5

6

Всего

1. Инвестиции в покупку объекта недвижимости

224

224

2. Капитальные вложения в реконструкцию объекта, руб.

9,35

14,67

26,97

38,77

89,76

3. Инвестиции в начальный оборотный капитал, руб.

4,5

4,5

4. Инвестиции в нематериальные активы, руб.

1,2

1,2

5. Инвестиции всего, руб.

224

9,35

14,67

26,97

38,77

5,7

319,46

6. Общая потребность в инвестициях нарастающим итогом

224

233,35

248,02

274,99

313,76

319,46

319,46

Основные финансовые показатели проекта

Показатели

Шаг расчета , млн. руб

1. Потенциальный валовой доход, руб.

30,438

2. Действительный валовой доход, руб.

29,068

3. Операционные расходы, руб.

11,587

4. Операционный доход

17,481

5. Амортизация стоимости основного капитала

и нематериальных активов

2,999

6. Налогооблагаемая прибыль, руб.,

14,482

7. Налог на прибыль, руб.

2,8964

8. Чистый операционный доход, руб.

14,5846

Расчет показателя чистого дисконтированного дохода

Изменяемый параметр

ЧДД при отклонении параметра на %

Базовое значение ЧДД

ЧДД при отклонении параметра на %

-20%

-15%

-10%

-5%

+5%

+10%

+15%

+20%

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Стоимость приобретения объекта недвижимости (Сн)

23,743

24,150

24,581

25,011

25,47712942

25,848

26,279

26,686

27,116

Сумма инвестиции в реконструкцию объекта (Кв)

24,694

24,875

25,056

25,259

25,47712942

25,622

25,803

25,984

26,165

Ставка арендной платы (ПВД)

-75,519

-50,274

-25,051

0, 195

25,47712942

50,664

75,909

101,133

126,379

Сумма операционных расходов (ОР)

67,419

56,913

46,407

35,924

25,47712942

14,935

4,452

-6,054

-16,537

В столбце 1 табл. 9 указываются изменяемые параметры проекта. В столбце 6 указывается базовое значение ЧДД, рассчитанное в табл.7. Далее изменяется первый параметр, например, уменьшается или увеличивается на 5 % (10 %, 15 %,20 %), повторно выполняется расчет ЧДД и новые значения чистого дисконтированного дохода заносятся в соответствующие столбцы. Затем выбирается второй параметр, изменяется его значение и опять выполняется расчет ЧДД, а полученные значения заносятся в таблицу и т.д.

На основе выполненных расчетов и данных табл. 7 рекомендуется построить график чувствительности ЧДД проекта к изменению его параметров (рис. 6).

Проанализировав зависимость ЧДД от четырех факторов, можно сделать вывод:

1. изменение ставок арендной платы в наибольшей степени влияет на эффективность проекта: их снижение оказывает наибольшее отрицательное воздействие, повышение — наибольшее положительное. Это объясняется тем, что сдача площадей в аренду — основная статья дохода инвестора.

2. наименьшее влияние на эффективность проекта оказывает изменение суммы операционных расходов и др. обязательных платежей. Положительное изменение этого фактора оказывает наименьшее негативное воздействие, отрицательное наименьшее положительное. По сравнению с остальными факторами ОР, во первых имеют наименьшее абсолютное значение, во-вторых, ОР рассчитываются непосредственно перед определением ЧОД, а, следовательно, изменение ставок ОР не влечет за собой изменения др. статей доходов/расходов, рассчитанных выше.