Оценка квартиры в целях ипотечного кредитования

Курсовая работа

Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование.

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.

Использование одного из самых демократичных в мировой практике инструментов – ипотеки – позволяет гражданам реализовать право выбора способа решения жилищной проблемы.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению стандарта указанной стоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требований кредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатов оценки.

Цель исследования заключается в изучении методов оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования и произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

77 стр., 38414 слов

Ипотечное кредитование в России на современном этапе на примере ...

... по общему правилу не превышал пяти лет. Ипотечное кредитование является далеко не новым для России явлением. Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его развитие ... Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных – способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым ...

  • рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;
  • изучение методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;
  • определить стоимость оценки недвижимости.

Объектом исследования выступает трехкомнатная квартира как объект оценки для целей ипотечного кредитования.

Предметом исследования является залоговая стоимость в системе ипотечного жилищного кредитования.

1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

1.1. Ипотечно — инвестиционный анализ как средство оценки

Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.

В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа.

Техника ипотечно-инвестиционного анализа — это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива.

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно: предоставление денежных средств на длительное время, кредитование сделки по приобретению недвижимости, в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

График погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на выбор метода оценки.

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

В первую очередь возникает потребность в определении текущей стоимости регулярных потоков дохода:

  • составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
  • определяются денежные потоки собственных средств;
  • рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
  • по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Далее определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

4 стр., 1679 слов

Оценка объекта недвижимости при ипотечном кредитовании

... обоснование теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования и перспективы ее развития в РФ Глава 1. Теоретическое обоснование оценки объекта недвижимости при ипотечном кредитовании. 1.1Понятие и значение ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому ...

  • определяется доход от реверсии;
  • из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;
  • по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы:

  • где N01 – чистый операционный доход n года проекта;
  • DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;
  • TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;
  • UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;
  • i – отдача на собственный капитал;
  • М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

  • если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;
  • если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально- политическая, экономическая и правовая проблема.

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль.

Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.

Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно.

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

4 стр., 1672 слов

Ипотека. Ипотечное кредитование

... В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В ... покупку квартиры (или иной недвижимости). Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - ... лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. В конце XIX века в ...

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

На основе определения недвижимости, данного в ГК РФ, можно сформулировать определение жилой недвижимости.

Жилая недвижимость – это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания.

Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Перечень необходимых документов:

При наличии всех требуемых документов, специалист – независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

Предоставление отчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитования является обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы. Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили деньги, получают справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы. Клиенты потом приходят в оценочную компанию и оценивают квартиры заново.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:

  • оценка квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;
  • совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;
  • страхование недвижимости;
  • разрешение имущественных споров;
  • вступление в права наследства и т.д.

Итогом экспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимости квартиры, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости квартиры является сложным комплексным мероприятием, которое требуется с различными целями. В любой оценочной компании рыночная оценка квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых выполняет определенную, поставленную перед ним задачу.