Система ипотечного кредитования на примере ОАО «СМП Банк»

Курсовая работа

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, сегодня ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является улучшение жилищных условий населения, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы, что позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья.

Поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. За рубежом ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Цель курсовой работы — рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также разработать мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

  • рассмотреть основные элементы ипотечного кредитования в России;
  • изучить классификацию кредитов и проанализировать законодательную базу по данному вопросу;
  • дать краткую характеристику коммерческого банка;
  • провести анализ динамики и структуры ипотечного кредитования;
  • выявить проблемы и предложить пути совершенствования ипотечного кредитования в банке.

Объект исследования — система ипотечного жилищного кредитования, способствующая решению социальных задач по обеспечению жильем населения. ипотечный кредитование коммерческий банк

22 стр., 10758 слов

Перспективы развития современной системы кредитования в ОАО «Сбербанк России»

... современных технологий кредитования в ОАО «Сбербанк России». Рассмотреть перспективы развития современной системы кредитования в ОАО «Сбербанк России». Объектом курсовой работы является кредитная деятельность Открытого Акционерного общества «Сбербанк России». Предметом данной работы является современные кредитные технологии ... товары разнообразного ассортимента, у населения - товары длительного ...

Предмет исследования — организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на примере Орловского филиала ОАО «СМП Банк».

Курсовая работа состоит из введения, трёх частей, заключения, списка литературы и приложений.

Во введении обоснована актуальность исследования, формулируются цели и ключевые задачи исследования, определяются предмет, объект работы, и практическая значимость работы.

В первой части работы рассматриваются основное содержание, принципы, цели и задачи ипотечного кредитования, дается классификация кредитов и анализируется законодательная база по данному вопросу.

Во второй части анализируется ситуация с выдачей ипотечных кредитов в ОАО «СМП Банк», приводится характеристика кредитного портфеля, а также ипотечного кредитного портфеля банка, анализируется система выдачи ипотечных кредитов в банке.

В третьей части выявлены проблемы и предложены пути совершенствования ипотечного кредитования в коммерческом банке.

В заключительной части дано обобщение результатов исследования.

Практическая значимость исследования состоит в том, что разработанные рекомендации можно применить в деятельности ОАО «СМП Банк» в Орловской области.

Методология исследования: анализ различных литературных и экономических источников, работа с архивными данными, статистическая обработка данных.

При написании курсовой работы использовалась различная литература в форме периодических изданий, учебной литературы, трудов различных авторов в банковской области, нормативных актов — как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность, отчетные документы финансово-хозяйственной деятельности коммерческого банка.

Глава I. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность, понятие ипотеки

Ипотека — один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение — есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» — долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита.- М.: Академия, 2008. — 355с.

22 стр., 10532 слов

Ипотечный кредит и его развитие

... и предмет исследования: объектом исследования является ипотечное кредитование и его развитие, предметом – теоретические аспекты анализа ипотечного кредита. В первой главе данной работы раскрывается понятие общего кредитования населения как ... случае обеспечением выступают поручители, гарантийный депозит денег и др. В ипотеку можно приобрести как первичное (новостройки), так и вторичное жилье, а ...

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека — это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае — только залог недвижимости. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. — М.: Экономист, 2009. — 277с.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Назаров В., Королева С. Ипотека. Руководство к действию. — М.: Лань, 2011. — 367с.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

  • реализация конституционных прав граждан на жилье;
  • регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;
  • «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;
  • страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;
  • стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
  • формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Троев В.А. Недвижимость по ипотеке. — М.: Экономист, 2012. — 344с.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются: строго определенный залог; в большинстве случаев — целевой характер; длительный срок предоставления (10-30 лет).

Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики. Хейк Л. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. — М.: Академия, 2011. — 566с.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений — нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка. Косарев Н.Б. Основы ипотечного кредитования — М.: ИНФРА-М, 2012. — 287с.

Таким образом, ипотека это способ получения кредита под залог недвижимости, либо способ получения кредита для покупки недвижимости, который выполняет важные функции, оказывающие существенное влияние на развитие экономики страны. Ипотека играет важную роль в развитии кредитных отношений и является одним из перспективных направлений развития кредитного рынка. Также данный вид кредитования оказывает огромное влияние на общество, и процессы, происходящие в нем.

1.2 Классификация ипотечных кредитов

Объекты системы ипотечного кредитования находятся в постоянном диалектическом развитии, поэтому в связи с многовековой историей ипотечного кредитования в мировой практике накопилось большое количество их видов. Исходя из этого, возникает потребность в их классификации. В настоящее время существует значительное количество классификаций ипотечных кредитов, однако они разработаны либо для кредитных учреждений, либо не имеют чёткой ориентации на определённого пользователя.

В данной курсовой работе представлена классификация, ориентированная на использование в интересах физических лиц, то есть в ней отражены основные характеристики ипотечных жилищных кредитов, которые имеют принципиальное значение при выборе кредитной программы потенциальным заёмщиком — физическим лицом (таблица 1).

Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. — Иркутск: БГУЭП, 2009. — 227 с.

Данная классификация систематизирует существующие виды кредитов под залог недвижимости и определяет их характерные особенности, что позволяет облегчить обработку данных о существующих предложениях на рынке ипотечного кредитования, а также минимизировать риск неоднозначной трактовки полученной информации.

Таблица 1. Классификация ипотечных жилищных кредитов.

Критерий классификации

Вид ипотечного кредита

По целям кредитования

1. На приобретение жилья на первичном рынке недвижимости.

2. На приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости.

3. На ремонт жилья.

4. На рефинансирование ранее выданных кредитов.

5. Строительство жилья.

6. Потребительского назначения (без указания направления использования).

По виду залога

1. Под залог приобретаемого жилья.

2. Под залог имеющегося жилья.

По виду кредитора

1. Банковский.

2. Небанковский.

По виду заёмщиков

1. Застройщикам и строителям.

2. Покупателям жилья.

По валюте кредита

1. В национальной валюте.

2. В иностранной валюте.

По инструменту ипотечного кредитования

1. Погашаемые аннуитетными платежами.

2. С амортизацией долга («пружинные» кредиты).

3. С «шаровым» платежом.

4. С увеличением платежей.

5. Другие.

По виду процентной ставки

1. С фиксированной процентной ставкой.

2. С переменной процентной ставкой.

2.1 С плавающей ставкой.

2.2 Со ставкой фиксированной на несколько периодов внутри срока кредитования.

2.3 С комбинированной процентной ставкой.

По способу досрочного погашения

1. С правом свободного досрочного погашения.

2. Без права досрочного погашения.

3. С правом условного досрочного погашения.

2.1 Погашение, при уплате фиксированной суммы штрафа.

2.2 Погашение, при уплате штрафа в% от суммы досрочного платежа.

2.3 Действие моратория на досрочное погашение.

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. В Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, т.е. от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляют на длительный срок, достигающий 30 лет. Через каждые пять лет процентная ставка по ним пересматривается. В Германии для семей с ограниченными доходами выдаются льготные кредиты.

Во Франции льготные кредиты называются «льготные кредиты на вступление в право собственности» и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами.

Льготные кредиты в Италии распространяются Институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик. Также в Италии широкое распространение получили «земельные авансы». Их выдают под ипотечную гарантию. Срок погашения такого кредита не менее 18 месяцев (в среднем — от двух до четырех лет).

В Испании большое распространение получили «квалифицированные жилищные кредиты». Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных условиях по сравнению с рыночными как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных и срока погашения кредита. Для того чтобы стимулировать выдачу этих кредитов различными кредитными учреждениями, финансовые органы освобождают их от необходимости иметь обязательные резервы для этих целей. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. — М.: Макс Пресс, 2010. — 212 с.

Основные условия реализации классических моделей ипотечного кредитования — стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и, самое главное, активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

В настоящее время немало субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. — М.: Дашков и К, 2010. — 120 с. Эта программа предусматривает несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. «Форвард-кредитинвест». Эта схема рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры.

2. «Ретрокредитинвест». Данная схема предназначена для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.

3. «Фьючерсинвест». Эта схема адресована гражданам, которые не желают закладывать свою недвижимость. По ней возможны два варианта:

  • квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;
  • собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

4. «Комбинвест». В основу этой программы положена комбинированная схема организации инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление жилья гражданам. Источниками инвестирования по данной программе могут быть:

  • личный целевой вклад;
  • адресные субсидии местных органов власти, субсидии коммерческих организаций, в которых работают граждане, субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером проекта в рамках системы за счет привлечения к строительству юридических и физических лиц;
  • средства от продажи квартиры, ранее занимаемой семьей очередника;

— краткосрочный заем, который можно получить у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада. Крупнов Ю.С. Банковский ипотечный кредит в России. // Бизнес и Банки. — 2010.- № 42-43. — С. 5-8.

В некоторых областях нечерноземной зоны России разработана схема кредитования жилья в сельской местности, использующая сельхозпродукцию как средство погашения кредита.

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. — Калининград: Янтарная сказка, 2011. — 117 с.

Таким образом, в данном пункте была рассмотрена классификация ипотечного кредитования, отвечающая интересам физических лиц и определяющая характерные особенности видов кредитов. Также были рассмотрены виды ипотечного кредитования, имеющие практику за рубежом. Изложены схемы ипотечного строительства первой российской программы ипотечного кредитования.

1.3 Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Гражданский кодекс Российской Федерации №51-ФЗ от 30.11.1994 (в ред. Федерального закона РФ от 06.12.2011) // Консультант Плюс. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, Гражданский кодекс РФ установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Кроме того, Гражданским кодексом РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ был принят Федеральный закон РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.12.2011) Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

  • вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
  • государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимое имущество;
  • сделки с недвижимостью;
  • ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
  • создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
  • государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
  • государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Федеральный закон № 102- ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 06.12.2011) Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

  • в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
  • в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев, возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
  • изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Согласно данному закону, по договору ипотеки одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя за изъятиями, установленными законом.

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации». Федеральный закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в ред. от 06.12.2011, с изм. от 29.02.2012)

Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.12.2011) Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Федеральным законом от 30.12.2004 №218-ФЗ «О кредитных историях» определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России. Федеральный закон №218-ФЗ от 30.12.2004 «О кредитных историях» (в ред. от 03.12.2011)

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует отнести Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Федеральный закон № 152- ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.11.2011) Закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, так как времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 принята программа «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 08.05.2002), в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 08.05.2002)

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации.

В начале июля 2005 года Правительством России были приняты поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые сняли ограничения на выпуск ипотечных бумаг и усовершенствовали некоторые положения законах. Федеральный закон № 152- ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.11.2011).

В качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате в 2005 году вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

  • Федеральный закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ Федеральный закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в ред. от 06.12.2011, с изм. от 29.02.2012);
  • Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» от 16.07.1998 № 102-ФЗ Федеральный закон № 102- ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред.

от 06.12.2011);

— Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ. Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.12.2011)

В новой редакции Федерального закона от 16.07.1998 «102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 78, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа. Федеральный закон № 102- ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 06.12.2011) Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В данном пункте мы рассмотрели нормативно-правовую базу ипотечного кредитования, основанную на положениях ГК РФ.

Глава II. Организация ипотечного кредитования на примере ОАО «СМП Банк»

Рассмотрев теоретические основы ипотечного кредитования, во второй части работы охарактеризуем практический аспект ипотечного кредитования на примере Орловского операционного офиса ОАО «СМП Банк».

2.1 Краткая характеристика ОАО «СМП Банк», анализ структуры активов, доходов и расходов

ОАО «СМП Банк» образован в 2001 году. Полное наименование — Открытое акционерное общество Банк «Северный морской путь». Банк является кредитной организацией в форме открытого акционерного общества, созданного в результате реорганизации в форме преобразования Коммерческого банка «Северный морской путь» общество с ограниченной ответственностью ООО КБ «СМП» в соответствии с решением внеочередного общего собрания участников и является его правопреемником в отношении его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами. ОАО «СМП Банк» реорганизован в форме присоединения к нему ОАО «Международный банк торгового сотрудничества» в 2009 году. Банк входит в единую банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется действующим законодательством РФ, нормативными актами Банка России, а также настоящим уставом. Банк является юридическим лицом, имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его собственном балансе.

Целью создания и деятельности Банка является получение прибыли путем привлечения на счета и во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещения указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности, а также осуществления иных видов деятельности в соответствии с законодательством РФ.

Председателем правления ОАО «СМП Банк» является Дмитрий Калантырский. По итогам 2009 года он признан победителем ежегодного общественного конкурса на звание «Лучший банкир России». Благодаря его эффективной работе всего лишь за один прошедший год СМП Банк смог увеличить объем чистых активов, более чем на 100 процентов и вплотную приблизиться к лидерам рынка. По состоянию на 31 декабря 2012 года и 31 декабря 2011 года акционерами Банка являются (табл. 2):

Таблица 2 — Акционеры ОАО «СМП Банк».

Наименование

2012 год, %

2011 год, %

Ротенберг А.Р.

37,27

37,27

Ротенберг Б.Р.

37,27

37,27

Калантырский Д.Я.

10,73

10,73

Прочие

14,73

14,73

Итого

100

100

Банк осуществляет полный комплекс финансовых услуг для корпоративных клиентов и частных лиц. Входит в число 40 крупнейших банков России по размеру активов.

Банк имеет широкую сеть подразделений, насчитывающую около 100 офисов и охватывающую более 20 регионов России. В Московской области действуют порядка 50 отделений. Кроме того, СМП Банк представлен в Латвии дочерним AS SMP Bank, обслуживающим частных лиц и корпоративных клиентов, имеющим лицензию на все виды банковской деятельности. Дочерний банк AS SMP Bank также располагает обширной региональной сетью, которая насчитывает 26 центров обслуживания клиентов. По количеству центров обслуживания клиентов в Латвии Банк входит в первую десятку. Кроме головного офиса и 15 расчётных групп в Риге, открыты расчётные группы в основных регионах страны: филиал в г. Лиепая, две расчётные группы в г. Вентспилс и три — в г. Даугавпилс, расчётные группы в городах Елгава, Олайне, Юрмала и Сигулда (рис.2).

Среди клиентов кредитной организации различные производственные, торгово-сервисные предприятия, автодилеры, строительные компании, медицинские центры, сельскохозяйственные комплексы и предприятия из других сфер бизнеса (например, «Стройгазмонтаж», «Энпиви Инжиниринг», «ЕвразХолдинг», торгово-химическая компания «Петрохимоптторг», угледобывающее ОАО «Ростоппром», ОАО «Росспиртпром», московский ликеро-водочный завод «Кристалл» и др.).

Всего у банка порядка 11,7 тыс. корпоративных и более 107 тыс. частных клиентов.

Рисунок 2 — География деятельности ОАО «СМП Банк».

СМП Банк обладает следующими рейтингами: международного рейтингового агентства Moody’s (финансовой надежности — на уровне E+, по депозитам — B3\Not prime, кредитоспособности по национальной шкале — Baa3.ru; прогноз по всем рейтингам — «стабильный»), Национального рейтингового агентства (индивидуальный рейтинг кредитоспособности на уровне «АА» (очень высокая кредитоспособность, второй уровень)).

Основные принципы работы Банка — оперативность, высокое качество услуг и индивидуальный подход к клиенту. Банк работает для того, чтобы клиенты достигали своих целей и получали от банковского обслуживания максимальные преимущества. Высокий профессионализм и ответственность сотрудников Банка гарантируют четкое и своевременное выполнение пожеланий клиентов.

Стратегическое направление деятельности Банка — розничный бизнес. Для физических лиц разработаны программы ипотечного кредитования, широкая линейка вкладов и кредитных карт.

Таким образом, в данном разделе мы рассмотрели основные характеристики Банка, выяснили цель создания и деятельности Банка, его основные принципы работы, рассмотрели органы управления Банком, состав его акционеров, также наглядно представили географию деятельности ОАО «СМП Банк», межбанковские объединения, в которых участвует представленный банк.

2.2 Анализ основных показателей деятельности ОАО «СМП Банк»

Нацеленность на превосходное знание клиентов и выстраивание с ними долгосрочных партнерских отношений, ориентация на качество, а не количество выданных кредитов, усиление роли менеджеров в отделениях при принятии финансовых решений говорят о том, что ОАО «СМП Банк» стремится минимизировать кредитные риски и выстраивает устойчивый к колебаниям экономики банковский бизнес.

Рассмотрим основные показатели деятельности ОАО «СМП Банк» за период 2011-2013гг., представленные в таблице 3.

Таблица 3 — Основные показатели эффективности деятельности ОАО «СМП Банк».

Показатель

2011, млн руб

2012, млн руб

2013, млн руб

Изменение, %

Активы

77113,6

114822,6

156454,8

202,89

Кредиты, выданные клиентам

23817,6

54046,3

96053,6

403,29

юридическим лицам

21692,7

51246,8

91176,5

420,31

физическим лицам

2124,9

2799,5

4877,2

229,53

Портфель ценных бумаг

17996,3

29697,2

27869,5

154,86

Обязательства

69894,5

104504,7

144455,7

206,68

средства клиентов

59979,3

85562,5

112798,4

188,06

средства кредитных организаций

3418,8

14568,3

21556,3

630,52

Собственные средства

7219,1

10317,9

12009,1

166,35

Чистая прибыль

416,4

1116,2

1211,5

290,95

Исходя из данных таблиц, мы видим, что активы Банка в 2013 году по сравнению с базисным годом увеличились в 2 раза, что составило 156454,8 млн. руб.

Положительной тенденцией для деятельности Банка является увеличение в 4 раза выданных клиентам кредитов. Данный показатель в отчетном году составил 96053,6 млн руб.

Портфель ценных бумаг также увеличился в 2013 году на 54,86%. Собственные средства и чистая прибыль ОАО «СМП Банк» имеют тенденцию роста и в 2013 году увеличение показателей составило 66,35% и 190,95% соответственно.

Результирующим показателем качественного менеджмента банка является его рентабельность, которая отражает степень прибыльности и доходности деятельности банка (табл. 4).

Таблица 4 — Счет прибылей и убытков банка.

Наименование статьи

2011 год, тыс руб

2012 год, тыс руб

2013 год, тыс руб

Темп роста в 2012 году, %

Темп роста в 2013 году, %

Процентные доходы по основной деятельности

3386903

5658884

7018372

167,08

124,02

Процентные расходы по основной деятельности

2621022

5245724

3924569

200,14

74,81

Результат по основной деятельности

765881

413160

3093803

53,95

748,81

Прочие операционные доходы

217413

619160

346669

284,79

55,99

Прочие операционные расходы

2525894

3596436

3002859

142,38

83,50

Валовые доходы

3604316

6278044

7365041

174,18

117,31

Валовые расходы

5146916

8842160

6927428

171,80

78,35

Валовая прибыль

-1542600

-2564116

437613

Наблюдается устойчивый рост процентных доходов по основной деятельности: на 67,08% за 2012 г. и на 24,02% за 2013 г.. Отрицательная тенденция 2012 года в виде увеличения основных расходов в 2 раза не получила своего развития в следующем году — в 2013г. данный показатель снизился на 125, 33% и составил 3924569 тыс. руб., что отразилось на темпах роста прибыли по основной деятельности, которая показывает насколько доходы от активных операций способны перекрывать расходы по пассивным операциям. Если за 2012 год она снизилась на 46,05%, то в 2013 году ее рост составил 2680643 тыс. руб. или 650%.

Банк добивается успеха в сфере сокращения расходов по прочей деятельности — по сравнению с первоначальным уровнем 2012 г. они сократились на 16,5% в отчетном году и составили 3002859 тыс. руб. Прочие доходы после увеличения в 2,8 раза за 2012 году, в последующий год сократились на 44,01%, что является отрицательной тенденцией для ОАО «СМП Банк».

В целом, в 2013 году наблюдается общее увеличение доходов, но расходы снижаются, что говорит о повышении эффективности использования привлеченных ресурсов.

В 2013 году существенный рост доходов по основной деятельности позволил банку добиться почти семикратного увеличения прибыли за 2013 год, после ее сокращения в 2012 году на 66%.

Далее необходимо рассмотреть динамику процентных расходов и доходов ОАО «СМП Банк» (табл. 5).

Таблица 5 — Динамика процентных доходов и расходов.

Наименование статьи

2011 год, тыс руб

2012 год, тыс руб

2013 год, тыс руб

Изменение, %

Процентные доходы, всего, в том числе:

3386903

5658884

7018372

207,22

От размещения средств в кредитных организациях

60445

20768

95592

158,15

От ссуд, предоставленных клиентам, не являющимся кредитными организациями

2398470

3916954

5884484

245,34

От вложений в ценные бумаги

927988

1721162

1038296

111,89

Процентные расходы, всего, в том числе:

2621022

3924569

5245724

200,14

По привлеченным средствам кредитных организаций

150681

586546

483295

320,74

По привлеченным средствам клиентов, не являющимся кредитными организациями

2398243

3198522

4519098

188,43

По выпущенным долговым обязательствам

72098

139501

243331

337,50

По данной таблице мы видим, что наибольший удельный вес в процентных доходах в 2013 году составили доходы, полученные от ссуд, предоставленных клиентам, не являющимся кредитными организациями. Данный показатель в отчетном году по сравнению с 2011 годом увеличился в 2,5 раза. Остальные составляющие процентных доходов также имели тенденцию роста. Так процентные доходы от вложений в ценные бумаги увеличились на 11, 89%, а доходы от размещения средств в кредитных организациях — на 58,15%. В целом это положительно сказывается на деятельности Банка.

В свою очередь, процентные расходы за изучаемый период также увеличились — в 2 раза. Таким образом, расходы связанные с привлечением средств кредитных организаций и с выпуском долговых обязательств увеличились чуть более, чем в 3 раза. Расходы по привлеченным средствам клиентов, не являющимся кредитными организациями также имеют тенденцию роста — увеличение составило 88, 43%.

Исходя из полученных выводов, ОАО «СМП Банк» необходимо сокращать свои расходы, связанные с прибылью от %. Данное мероприятие поспособствует значительному увеличению процентных доходов Банка.

Затем проведем анализ динамики и структуры активов ОАО «СМП Банк». Данные разместим в таблице 6.

Исходя из данных таблицы, мы видим, что в активах, приносящих доход, наибольший удельный вес занимает чистая ссудная задолженность, в 2011г. она составляла 37 411 733 тыс. руб., и как мы видим, ее значение к 2013г. увеличилось в 2,3 раза. Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток за анализируемый период, увеличились на 16%, а корреспондентские счета в кредитных организациях к 2013 г. увеличились девятикратно.

В структуре активов, не приносящих доход, наибольший удельный вес занимают основные средства, нематериальные активы и материальные запасы — в 2013г. их значение достигло 4 840 197 тыс руб, что в 2,6 раза больше значения 2011г. Остальные статьи — денежные средства и средства кредитных организаций в ЦБ РФ — также имеют тенденцию роста, в отчетном году их значение увеличилось на 54% и 44% соответственно. В составе активов прочие активы в 2013г. по сравнению с 2011г. снижаются — изменение составило 57%.

Таблица 6 — Состав активов ОАО «СМП Банк».

Показатели

2011 год, тыс руб

2012 год, тыс руб

2013 год, тыс руб

Темп роста, %

Активы, приносящие доход

65 954 900

109 119 653

124 061 779

188,10

Чистая ссудная задолженность

37 411 733

68 623 159

84 994 266

227,19

Чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи

2 852 620

2 531 212

2 821 406

98,91

Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток

24 881 503

35 200 159

28 869 261

116,03

Корреспондентские счета в кредитных организациях

809 044

2 765 123

7 376 846

911,80

Активы, не приносящие доход

7 416 541

10 789 902

13 076 358

176,31

Денежные средства

2 437 197

2 913 021

3 754 215

154,04

Средства кредитных организаций в ЦБ РФ

3 119 098

3 765 734

4 481 946

143,69

Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы

1 860 246

4 111 147

4 840 197

260,19

Прочие активы

5 852 898

1 542 236

2 511 839

42,92

Итого

79 224 339

121 451 791

139 649 976

176,27

В целом активы ОАО «СМП Банк» увеличились за анализируемый период на 76% (рис.4).

Рисунок 4 — Состав активов ОАО «СМП Банк».

Далее проанализируем структуру и динамику активов Банка, данные занесем в таблицу.

Таблица 7 — Структура активов ОАО «СМП Банк».

Показатели

2011 год, %

2012 год, %

2013 год, %

Активы, приносящие доход

83,25

89,85

88,84

Активы, не приносящие доход

9,36

8,88

9,36

Прочие активы

7,39

1,27

1,80

Итого

100

100

100

В составе активов Банка преобладают активы, приносящие доход (работающие активы), которые достигают максимального объема в последнем исследуемом периоде и составляют в 2013г. 124 061 779 тыс. руб. Наименьший объем составляют прочие активы банка, в состав которых входят дебиторская задолженность, авансовые платежи, в том числе по договору финансовой аренды, материалы и расчеты с поставщиками, расчеты по возмещению выплат по вкладам и другие (рис.5).

Рисунок 5 — Структура активов ОАО «СМП Банк».

Идеальной структурой активов банка по уровню доходности является структура, представленная следующим образом: величина неработающих активов стремится к 0%; величина работающих активов — к 100%. Оптимальная структура для российских банков:

  • величина неработающих активов стремится и колеблется в пределах 15-25%;
  • величина работающих активов — 75-85%.

По итогам всех исследуемых периодов доля активов, приносящих доход, в структуре всех активов Банка колеблется от 83,25% до 88,84%; доля активов, не приносящих доход — 9,36%, что говорит об эффективном управлении Банка своими активами.

Далее наглядно представим структуру активов ОАО «СМП Банк» по состоянию на 1.10.2013г. (рис.6).

Рисунок 6 — Структуру активов ОАО «СМП Банк» по состояния на 1.10.2013г.

В структуре активов баланса преобладают кредитные вложения, которые по итогам исследуемых периодов в среднем составляют 61%. Данный показатель соответствует оптимальному значению для российских банков, что позволяет сделать вывод об эффективной кредитной политике банка.

На чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток, в среднем приходится 21%, а корреспондентские счета в кредитных организациях — 5% от валюты актива баланса.

Наименьшую долю в активах Банка занимают прочие активы (дебиторская задолженность, авансовые платежи, в том числе по договорам финансовой аренды, авансовые платежи, материалы и расчеты с поставщиками и другие) и чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи, и составляют в среднем по 2% всех активов банка.

Также необходимо проанализировать структуру и динамику кредитного портфеля ОАО «СМП Банк».

Кредитные ресурсы Банка формируются за счет:

  • собственных средств Банка, за исключением стоимости приобретенных им основных фондов, вложений в доли участия в уставном капитале банков и других юридических лиц и иных иммобилизованных средств);
  • средств юридических и физических лиц, находящихся на их счетах в Банке, включая средства, привлеченные в форме депозитов;
  • Вкладов физических лиц, привлеченных на определенный срок и до востребования;
  • иных привлеченных средств.

В качестве ресурсов для кредитования может использоваться прибыль Банка, не распределенная в течение финансового года.

Проанализируем состав кредитного портфеля ОАО «СМП Банк» за период 2012-2013гг., данные занесем в таблицу.

Таблица 8 — Состав кредитного портфеля ОАО «СМП Банк» по видам заемщиков.

2013 год, тыс руб

2012 год, тыс руб

Темп роста, %

Кредиты, выданные корпоративным клиентам

88154769

93681411

94,10

Кредиты, выданные крупным предприятиям

46126254

43466355

106,12

Кредиты, выданные малым и средним предприятиям

10184966

13013949

78,26

Кредиты, выданные государственному сектору

31635246

36929407

85,66

Факторинг

208303

271700

76,67

Кредиты, выданные розничным клиентам

7644947

5193497

147,20

Потребительские кредиты

2216482

1772708

125,03

Ипотечные кредиты

5017206

2527009

198,54

Прочие кредиты

411259

893780

46,01

Всего кредитов, выданных клиентам

95799716

98874908

96,89

Как мы видим из таблицы, доля кредитного портфеля в 2013 году снижается, по сравнению с предыдущим годом. Так, количество кредитов, выданных корпоративным клиентам, сократилось на 5,9%, однако количество кредитов, выданных розничным клиентам, увеличилось на 47,2%, а в общем итоге, кредиты, выданные клиентам, снизились на 3,11%. Это снижение вызвано резким спадом количества кредитов, выданных корпоративным клиентам по отдельным статьям. В целом же, снижение незначительное и говорит о правильно выбранной стратегии Банка в области кредитования клиентов.

В разрезе корпоративных кредитов, наибольший рост имели кредиты, выданные крупным предприятиям — они возросли на 6,1%, кредиты государственного сектора и малых и средних предприятий снизились на 14,3% и 21,7% соответственно.

Значительно увеличились кредиты, выданные розничным клиентам: потребительские кредиты увеличились на 25%, прочие кредиты имели тенденцию снижения, и в отчетном году сократились на 54%, а самый большой темп роста имеет ипотечное кредитование — увеличение почти в 2 раза.

Далее рассмотрим структуру кредитного портфеля ОАО «СМП Банк» в процентном соотношении (рис. 7).

Рисунок 7 — Структура кредитного портфеля ОАО «СМП Банк».

Как мы видим из диаграммы, наибольший удельный вес в кредитном портфеле ОАО «СМП Банк» занимают кредиты, выданные корпоративным клиентам — в 2012 году данный показатель составил 94,75%, а в 2013 году показатель незначительно снизился на 2,5%. Но в отчетном году на 2,7% увеличилась доля кредитов, выданных розничным клиентам, и составила почти 8% от общего числа выданных кредитов.

В общем итоге мы наблюдаем незначительное снижение уровня кредитного портфеля ОАО «СМП Банк», что говорит о стабильности кредитной политики организации. Но положение в мировой экономике достаточно шаткое, о чем говорят последние экономические данные. И в случае ухудшения обстановки выданные кредиты могут обернуться ростом просроченной задолженности, что неизбежно ухудшит финансовое положение банка и его отчетность.

Таким образом, мы рассмотрели основные показатели деятельности Банка, степень его доходности и прибыльности, динамику процентных доходов и расходов, проанализировали структуру и динамику активов Банка, а также рассмотрели динамику его кредитного портфеля.

2.3 Оценка эффективности ипотечного кредитования в ОАО «СМП Банк».

Ипотеку в Орле и Орловской области представляют 6 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 82 ипотечные программы для при…