Понятие и содержание ипотеки

Реферат

Таким образом, в первом случае право собственности на земельный участок или право его аренды будут обременены законной ипотекой, обеспечивающей возврат кредита (займа), предоставленного собственнику или арендатору участка для строительства здания, только с момента регистрации его права собственности на это здание (как на законченный объект или как на объект незавершенного строительства).

Во втором случае право собственности на земельный участок или право аренды может быть обременено задолго до того, как на участке будут построены какие-либо объекты. Но в первом случае регистрация законной ипотеки должна быть совершена органом, осуществляющим государственную регистрацию, «автоматически» при регистрации права собственности заемщика, являющегося собственником или арендатором участка, на построенное или строящееся здание. Разумеется, если орган, осуществляющий государственную регистрацию, сможет выявить при правовой экспертизе представленных документов, что здание построено за счет предоставленного кредита (займа).

Во втором случае и залогодатель (заемщик), и залогодержатель (кредитор) должны обратиться к этому органу за государственной регистрацией возникающей законной ипотеки.

ФЗ Об ипотеке

ст. 64.2 и 64.1 может быть истолковано следующим образом: в рамках этих статей предполагается, что кредит (заем) должен быть предоставлен на всю стоимость строящегося здания (строения).

Но именно правила ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дают основание для того, чтобы при применении положений ст. 64.2 и ст. 64.1 руководствоваться одним общим для всех этих статей принципом.

Вместе с тем введение в ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямого указания на то, что кредитор (займодавец) становится законным залогодержателем жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных частично за счет использования предоставленного кредита или целевого займа, в будущем может породить проблемы, если кредиты или займы на строительство или приобретение одного из указанных объектов будут предоставлять несколько кредиторов (займодавцев).

По общему правилу залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако тут же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека будет распространяться и на эти объекты недвижимости. Это означает, что нарушается основной принцип ипотечного права — специальности, сущность которого заключается в том, что благодаря внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в имуществе залогодателя выделяется особый объект — конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Тем самым содержание указанной нормы противоречит общей теории ипотечного права, поскольку ипотека может распространяться только на имущество, которое является предметом договора. И в связи с этим содержание п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» состоит в том, что «на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» .

4 стр., 1700 слов

Право собственности граждан на недвижимое имущество

... за его неисполнение При производных способах приобретения права собственности важным становится определение момента такого перехода (возникновения данного права). Объекты права собственности Объекты права собственности на недвижимое имущество граждан При определение круга объектов недвижимости, практика применения Гражданского ...

Далее, в абз. 2 п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», говорится о том, что, если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, последний вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе если это необходимо путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Данная норма Закона необоснованно расширяет права залогодержателя, поскольку законодатель не определяет, что необходимо подразумевать под ухудшением обеспечения.

В связи с этим подобная формулировка кажется недостаточно определенным критерием, определяющим основные действия залогодержателя. К тому же законодатель предоставил право залогодержателю не только потребовать изменение договора об ипотеке, но и, если это необходимо, распространить ипотеку на возведенное залогодателем здание или сооружение. А это уже самостоятельный, отдельный договор, заключить который возможно лишь при взаимном соглашении друг с другом, что вряд ли будет достижимо. Иными словами, если договор об ипотеке не запрещает возведение строения на заложенном земельном участке, то и нарушений со стороны залогодателя нет.

ФЗ Об ипотеке

Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае, если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.

Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом земельном участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .

10 стр., 4538 слов

Право собственности на недвижимость и его ограничения

... ином объеме. Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его ...

В заключение необходимо отметить, что в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Важную роль в реализации данного принципа должны сыграть и существенные поправки в ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимость которых очевидна.

2.

в РФ Гармонизация

Вместе с тем статья 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве общего правила предусматривает установление ипотеки в силу закона с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в случае их приобретения полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. Та же идея реализована в отношении земельных участков, приобретаемых за счет заемных средств, — они считаются находящимися в залоге у заимодавца с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующий объект недвижимости (статьи 64.1, 64.2).

Другое предложение, не нашедшее пока своего воплощения в виде законодательной инициативы, связано с совершенствованием порядка удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда, где установление начальной продажной цены заложенного имущества играет ключевую роль.

Статья 54 Закона об ипотеке обязывает суд, принимающий решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определить и указать в нем, среди прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки (абзац восьмой части 1 статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон об оценке).

Природа залоговой стоимости. В соответствии со статьей 339 ГК РФ оценка предмета залога относится к существенным условиям договора о залоге. (При отсутствии соглашения сторон о цене объектов залога в отдельности договор о залоге не может считаться заключенным. Ссылка в договоре на общую стоимость предмета залога не представляет возможности произвести реализацию залога в соответствии с требованиями статьи 350 ГК РФ, а потому отказ в обращении взыскания на заложенное имущество при указанных обстоятельствах является правомерным.) Но ГК РФ напрямую не регулирует правила оценки предмета залога. Сопоставляя нормы статьи 339 ГК РФ с правом кредитора на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (статья 334 ГК РФ) путем обращения взыскания на заложенное имущество (статьи 349, 350 ГК РФ), следует признать, что оценка предмета залога, сопоставимая с размером обеспеченного залогом обязательства, выражает договоренности сторон относительно размера денежной суммы, за которую предмет залога может быть реализован в целях удовлетворения требований кредитора.

16 стр., 7789 слов

Залог как форма обеспечения кредита

... Сбербанка РФ, ведь российские банки более чем за десятилетний период развития заложили значительную методологическую базу по данному вопросу. В плане дальнейшего развития данной ... оцениваются по следующим критериям: характер клиента; финансовые возможности клиента; достаточность незаложенного имущества клиента; обеспечение кредита; условия кредитования. В каждый критерий входят показатели, ...

Подтверждением тому служат и нормы пунктов 2.3, 6.

3.1 и 6.4 Положения Центрального банка Российской Федерации от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности», в соответствии с которыми под суммой обеспечения, в качестве которого выступает в том числе недвижимое имущество, понимается справедливая стоимость залога, то есть такая его цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.

Но приведенное определение справедливой стоимости залога является внутренне противоречивым. С одной стороны, оно содержит признаки рыночной стоимости предмета залога, а с другой — имеется признак, противоречащий смыслу рыночной цены: срок реализации должен быть разумно короткий, не превышающий 180 календарных дней.

Соотношение залоговой и рыночной стоимостей предмета залога. Оценка предмета залога, устанавливаемая в договоре, как правило, ниже, чем его рыночная стоимость. Зачастую банки при выдаче кредита под залог требуют представления залогодателем отчета оценщика о рыночной цене предмета залога. После этого оценочная стоимость передаваемого в залог имущества корректируется (в сторону уменьшения) с использованием поправочного коэффициента (как правило, для недвижимого имущества — не более 0,7, для товаров в обороте, оборудования и иного имущества — не более 0,5).

Подобная практика позволяет банку-кредитору удовлетворить свои требования путем реализации предмета залога в условиях воздействия на цену предмета залога ряда негативных факторов: а) продажи имущества на торгах, что уже само по себе фактически снижает спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей; б) ограниченного срока экспонирования на рынке продаваемого предмета залога; в) изначально предопределенных схем взаиморасчетов между сторонами, не допускающих вариантности; г) наличия дополнительных расходов, уменьшающих сумму, причитающуюся кредитору; д) имеющего место понуждения собственника к продаже заложенного имущества, и др.

16 стр., 7629 слов

Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности ...

... залога недвижимости (ипотеки) необходимо выделить юридический и экономический аспекты: Юридический аспект: ипотека является ограничением прав собственности на объекты недвижимого имущества, заключающемся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного имущества. Экономический аспект: ипотека ...

При рассмотрении вопроса о соотношении залоговой и рыночной стоимости необходимо учесть и существо залоговых отношений.

Для залогодателя важно установить максимально высокую залоговую стоимость, что приведет не только к возможности увеличения размера обеспечиваемого основного обязательства (например, привлечению кредитного ресурса в большем размере), но и в случае неисполнения основного обязательства и последующего обращения взыскания на предмет залога позволит увеличить размер суммы, вырученной при реализации заложенного имущества. Для этого залоговая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости.

У залогодержателя интерес прямо противоположный — ему необходимо обеспечить выполнение основного обязательства и выручить при реализации заложенного имущества денежные средства в размере, достаточном для покрытия основного обязательства, штрафных санкций и расходов по взысканию, для чего стоимость предмета залога при реализации заложенного имущества должна быть ощутимо ниже рыночной стоимости.

Следовательно, залоговая стоимость формируется в условиях противоположно направленных интересов залогодателя и залогодержателя, в результате чего и устанавливается некая устраивающая обе стороны величина оценки предмета залога, именуемая в ГК РФ как залоговая стоимость.

Тем не менее, суды, удовлетворяя иски залогодержателей об обращении взыскания на заложенное имущество, нередко устанавливают начальную продажную цену предмета залога, исходя из залоговой стоимости, то есть той оценки имущества, которая была согласована сторонами при заключении договора залога, поскольку договоры залога соответствуют требованиям действующего законодательства, а залогодатели не оспаривают цену заложенного имущества, что при отсутствии мотивированных опровержений может быть признано обоснованным. Доводы о существенном занижении оценки имущества, указанной в качестве залоговой стоимости, или завышении без представления тому доказательств отвергаются.

Таким образом, оценка предмета залога, или, иначе, залоговая стоимость предмета залога, выступает ориентиром при определении начальной продажной цены. Но само по себе условие договора залога об установлении залоговой стоимости заложенного имущества не может рассматриваться в качестве условия об установлении начальной продажной цены, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки.

Учитывая состязательность арбитражного процесса, заинтересованная сторона должна активно влиять предусмотренными процессуальным законодательством средствами на ход рассмотрения вопроса об установлении начальной продажной цены.

Если же начальная продажная цена предмета залога уже установлена вступившим в законную силу решением, предъявление дополнительного иска об установлении начальной продажной цены заложенного имущества направлено на пересмотр вступивших в силу судебных актов. Действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не предусмотрен, и потому суд в удовлетворении исковых требований совершенно справедливо отказывает. По всей видимости, причиной появления такой ситуации явилась пассивная позиция залогодателя в процессе, своевременно не поставившего вопрос о проведении экспертизы для целей установления начальной продажной цены.

Требование установления начальной продажной цены посредством применения статьи 324 АПК РФ в качестве изменения способа и порядка исполнения решения суда бесперспективно и также свидетельствует о неправильно избранном заявителем способе реализации прав. Ведь в ходе рассмотрения указанного вопроса упрощенный порядок, предусматриваемый статьей 324 АПК РФ, неприменим, так как ряд вопросов, и в частности главный — какова стоимость имущества, решается в рамках искового производства с предоставляемыми этим порядком процессуальными возможностями, в том числе с привлечением эксперта.

3 стр., 1449 слов

Дипломная работа ипотека как вид залога

... дипломной работы, Объектом исследования, Целью дипломной работы Эта цель опосредуется более конкретизированными задачами исследования: рассмотреть понятие и правовое регулирование потеки (залога недвижимости); проанализировать особенности ипотеки отдельных видов имущества; раскрыть правовое регулирование договора ипотеки как ... из стоимости заложенного имущества перед ... их биржевой цены и затем ...

Так, не была удовлетворена жалоба банка на Определение суда об отказе в изменении способа и порядка исполнения решения суда, поскольку требование об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем снижения начальной продажной цены заложенного имущества направлено, по существу, на изменение вынесенного судебного акта, а довод заявителя о том, что в связи с завышенной начальной продажной ценой не состоялись торги по реализации заложенного имущества, признан судом несостоятельным.

Нормы статьи 324 АПК РФ допускают замену такого способа исполнения решения суда, как обращение взыскания на заложенное имущество, на другой — удовлетворение требований кредитора за счет денежных средств должника. Если такое изменение было, то правовых препятствий для обратного изменения нет, поскольку в данном случае суд вернется к тому способу, который был изначально предопределен. Следует обратить внимание и на тот факт, что с момента согласования сторонами залоговой стоимости заложенного имущества и до момента обращения на него взыскания проходит определенное время и стоимость имущества вполне может измениться в сторону как повышения, так и снижения.

Нередко судам вменяют в качестве ошибки нерассмотрение вопроса о стоимости заложенного имущества по состоянию на день принятия решения, использование оценочной стоимости заложенного имущества, определенной сторонами при заключении договора залога, без учета его последующей переоценки. В пункте 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге, указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражным судам предложено учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами, независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. Указанные разъяснения были даны в январе 1998 года, и что важно, на основе сложившейся практики предшествующих годов. С тех пор в практике появились новые тенденции, изменилось законодательство, в силу чего можно поднять вопрос о нерыночности начальной продажной цены.

12 стр., 5815 слов

Ипотека земельных участков

... могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке. С учетом вносимых в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменений по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, ... как раз и должны регулироваться Законом об ипотеке). Вторая норма (п. 2 ст. 6) устанавливает ограничения. Ипотека не распространяется: на имущество, изъятое из оборота; имущество, на которое ...

Более того, статья 7 Закона об оценке устанавливает, что в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных указанным законом или Стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других, установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки. А ГК РФ как раз и указывает, что должна быть определена начальная продажная цена предмета залога, но не указывает как, устанавливая лишь, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Поэтому и не ясно, является ли начальная продажная цена отражением рыночной стоимости предмета залога. Недаром в некоторых судебных актах можно наблюдать мотивирование своей правовой позиции апеллированием к понятиям «действительная рыночная стоимость», «стартовая цена», «реальная рыночная стоимость» .

ВАС РФ, возражая против довода заявителя о том, что судом неправомерно установлена начальная продажная цена заложенного имущества, не соответствующая его рыночной стоимости, указал следующее. Суд, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, взял за основу стоимость предмета залога, которую согласовали стороны в договоре об ипотеке, поскольку ни возражений о занижении (завышении) этой стоимости, ни ходатайств о проведении экспертизы для определения действительной рыночной цены заложенного имущества ответчики в суде первой инстанции не заявляли. Также в суд апелляционной инстанции залогодатель не представил документов, свидетельствующих о существенном отличии реальной рыночной стоимости заложенного имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора об ипотеке.

Но тем не менее, итог ясен — суд в качестве начальной продажной цены должен взять ту вероятную цену, по которой предмет залога может быть отчужден за срок экспозиции предмета, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, т. е. ликвидационную стоимость в том понимании, в каком она сформулирована в Стандартах оценки.

Если стороны не возражают, то в качестве начальной продажной цены устанавливается залоговая стоимость, поскольку именно она отражает цену, за которую предмет залога может быть реализован с учетом указанных неблагоприятных факторов, то есть в этом случае залоговая стоимость предмета залога соответствует представлению сторон о ликвидационной стоимости.

И наоборот, если стороны возражают против установления начальной продажной цены на основе залоговой стоимости, мотивируя это завышением залоговой стоимости при заключении договора залога, изменением конъюнктуры рынка за период существования залоговых отношений, изменением качества предмета залога или иными значимыми обстоятельствами, то суд на основании ходатайства сторон вправе назначить проведение экспертизы с целью установления именно ликвидационной стоимости, как того требует Стандарт оценки.

7 стр., 3149 слов

Рефинансирование с применением ипотеки

... бумага, обеспеченная ипотечными активами или ипотекой. Под ипотечными активами понимаются собранные в консолидированный ипотечный долг обязательства по ипотечным кредитам и закладным, обеспеченные ипотекой. Ипотечные активы имеют стоимость, цену приобретения и срок существования. Стоимость ипотечного актива включает ...

Таким образом, на стадии заключения договора залога и в ходе принудительной реализации имущества при обращении взыскания в судебном порядке мы наблюдаем разные подходы к определению стоимости предмета залога, которые могут быть преодолены путем установления обязанности использования в указанных случаях понятия ликвидационной стоимости. Но это, несомненно, потребует как внесения изменений в действующее законодательство, так и уточнения практики его применения.

Заключение

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает со стороны как государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства РФ с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных — ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы.

Принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было предусмотрено Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 334), который устанавливал, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Подытоживая изученные вопросы в работе. Можно сделать следующие выводы.

Ипотека может возникнуть в следствие заключенного договора и в силу договора. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор ипотеки, в котором отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий, является незаключенным договором, а не недействительной сделкой. Предмет ипотеки оформляется в залог. Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, и за счет него кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.

Недвижимое имущество мало подвержено риску гибели, его легко контролировать, и оно может быть достаточно надежным обеспечением кредита (займа) в течение длительного времени. Коммерческое кредитование на значительные суммы и длительные сроки, осуществляемое при необходимости привлечения крупных инвестиций, невозможно без серьезного обеспечения предоставляемых кредитов (займов).

Наиболее эффективно они могут быть обеспечены залогом в пользу кредитора принадлежащего заемщику недвижимого имущества. Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования — привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов прежде всего влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов. Земельные участки по договору об ипотеке могут быть заложены постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Статьей 63 Закона об ипотеке установлены случаи, когда ипотека земельных участков не допускается.

19 стр., 9025 слов

Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

... договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу Закона "О бухгалтерском учете", а также согласно абз. 2 ст. 2 Закона "Об ипотеке" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и ...

Одной из задач работы было выявление проблем в законодательстве об ипотеке. В завершении работы хотелось бы остановиться на введении депозитарного учета закладных. Депозитарный учет накладных может привести к удорожанию кредитов — депозитарии бесплатно работать не будут, и стоимость их услуг будет включаться в стоимость кредитов. Во-вторых, чем больше лиц задействовано в совершении сделок, тем больше возрастают различные риски по этим сделкам. Как минимум — возможна утечка информации из депозитария о сделках с закладными. Как максимум — переход закладных в собственность третьих лиц по поддельным документам (а то и вовсе без документов), при этом первоначальный залогодержатель будет вынужден (иногда с непрогнозируемым исходом) судиться с новыми собственниками закладных, с депозитарием и т. д.

В-третьих, Закон устанавливает, что, если после выдачи закладной ее владелец сделал отметку на закладной об учете прав на нее в депозитарии, в случае прекращения учета прав на закладную в депозитарии, а также в случае замены депозитария депозитарий обязан в течение трех дней со дня проведения операции по внесению записи по счету депо направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соответствующее уведомление, но не устанавливает никаких последствий неисполнения данной обязанности.

Вопрос об ответственности депозитария перед владельцем закладной должен решаться на основании договора с депозитарием, а при отсутствии в договоре соответствующих положений — на основании общих положений гражданского законодательства.

Но вот иные последствия неисполнения данной обязанности законодательством не установлены, что вызывает правовую неопределенность. Так, например, лица, заинтересованные в признании закладной недействительной, могут пытаться признать недействительной закладную, в отношении которой сведения не направлены в регистрирующий орган. Впрочем, на наш взгляд, такая трактовка будет неправильной.

В-четвертых, при депозитарном учете закладной возможны ситуации, когда в качестве залогодержателя в ЕГРП и у депозитария указаны разные лица. Учитывая, что депозитарий не предоставляет выписки о правах по ценным бумагам любому обратившемуся лицу (в отличие от выписок из ЕГРП), выяснить, кто является залогодержателем имущества, будет весьма проблематично.

В-пятых, п. 10 ст. 13 Закона об ипотеке (в редакции, предлагаемой законопроектом) предоставляет залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную в целях удержания из вырученных денег суммы обеспеченного ее залогом обязательства, передать закладную в доверительное управление либо совершить с закладной иные сделки. Это противоречит ГК РФ: если право залогодержателя закладной продать закладную еще можно подвести под обращение взыскания на предмет залога, то передачу закладной в доверительное управление и совершение с ней иных сделок может осуществлять только собственник имущества, а не залогодержатель. А это значит, что любые совершенные залогодержателем закладной сделки (кроме продажи закладной) будут являться ничтожными.

Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят главным образом от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве. Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Список литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://ddmfo.ru/referat/prekraschenie-ipoteki/

Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.

12.1993. «Российская газета», № 237, 25.

12.1993.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.

Принят ГД

10.1994. «Российская газета», № 238−239, 08.

12.1994.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

Принят ГД

12.1995. «Российская газета», № 23, 06.

02.1996, № 24, 07.

02.1996, № 25, 08.

02.1996, № 27, 10.

02.1996.

Гражданский кодекс (часть третья) от 26.

Принят ГД

11.2001).

«Российская газета», № 233, 28.

11.2001.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 № 136-ФЗ. «Российская газета», № 211−212, 30.

10.2001.

Жилищный кодекс российской федерации» от 29.

Принят ГД

12.2004).

Российская газета, № 1, 12.

01.2005.

Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.

08.2000 № 117-ФЗ. Парламентская газета, № 151−152, 10.

08.2000.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.

Принят ГД

06.2002. «Российская газета», № 137, 27.

07.2002.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» от 16.

07.1998 № 102-ФЗ «Российская газета», № 137, 22.

07.1998.

ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон об ипотеке» от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ. Российская газета. 2002. 14 февраля. № 29.

ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ. Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1).

Ст. 42.

ФЗ «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ. Собрание законодательства РФ. 2007. № 41. Ст. 4849.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.

02.1992 № 2300−1. Российская газета, № 8, 16.

01.1996.

Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества. Юрист, № 4, 2002.

Б. М. Гражданское

Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вестник ВАС РФ, № 7, 2000.

В. А. Гражданское, Я. В. Методологические, В. В. Договорное, Б. М. Учение, Зайцева Т. И., А. А. Гражданское, Егорова Н. Д., Коршунова Н. М., Коршунова Н. М., Суханова Е. А., В. А. Постатейный

Медиа, 2008. — 523 с.

О. Н. Новый

Е. В. Структура

Журбина Е.

Заключение

договора ипотеки. Юрист, 2005, № 7.

Б. Д. Способы

Плюс, 2002.

С. Р. Причины, С. А. Гражданское, Д. И. Законодательство, В. Н. Гражданское, М. Ю. Банковские, А. А. Предмет, А. А. Субъекты, Т. Е. Абовой, О. Н. Садиков, Т. Е. Абовой, Е. Л. Забарчука

Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: ЗАО «Юстицинформ», 2005. — 419 с.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. М.: Статут, 2004. — 317 с.

Костылев. В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке. Нотариус, 2008, № 1.

Е. В. Залог

А. В. Жилищное

Кузнецов А.В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. 2000. № 1.

Кулаков В.В. О понятии способа обеспечения исполнения обязательства. Российский судья, 2007, № 12.

Курбатов А. Соотношение понятий «имущество» и «активы» в российском праве // Хозяйство и право. 2005. № 4.

В. Б. Правовое, Л. А. Проблема, В. В. Прекращение, Е. А. Публичный